賃料16.5万円｜20㎡｜梅屋敷駅徒歩8分｜家具家電付き・インターネット無料
東京都大田区の「民泊特区」エリアから、**「旅館業取得予定」かつ「民泊可能」**という、極めて希少な築浅路面物件が登場しました。 京急本線「梅屋敷駅」徒歩8分、さらに「京急蒲田駅」も徒歩圏内という、羽田空港を利用する訪日外国人にとって最高の立地です。2021年築のRC造でセキュリティも高く、家具家電付きのため、契約後すぐに高単価な宿泊事業を開始できる「即戦力」の一軒です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都大田区大森中3丁目
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交通：
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京急本線「梅屋敷」駅 徒歩8分
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京急本線「京急蒲田」駅 徒歩14分
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京急本線「大森町」駅 徒歩12分
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賃料：165,000円
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管理費等：8,800円
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初期費用：
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敷金：165,000円（1ヶ月）
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礼金：495,000円（3ヶ月）
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合計：約80〜90万円〜（前家賃、保証料、仲介手数料、保険料等含む）
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使用部分面積：20㎡
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建物構造：RC造 1階部分（地上4階地下1階建）
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築年月：2021年5月（築4年10ヶ月）
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設備・特長：旅館業取得予定、家具家電付き、オートロック、宅配BOX、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、エアコン、インターネット無料。
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条件：定期借家（2年）、賃貸保証等加入要（100%）。
2. 民泊収益シミュレーション（羽田インバウンド・トランジットモデル）
※「旅館業（365日営業）」を前提に、最大2名宿泊、平均単価「1.6万円」、**稼働率「80%」**で算出。
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初期投資（概算）：約110万円〜
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契約初期費用（礼金3含）：約85万
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消防設備・追加インテリア：約25万（家具家電付きのため抑制可）
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月間想定売上：384,000円
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（平均単価1.6万円 × 30日 × 稼働率80%）
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月間ランニングコスト：約245,000円
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（賃料・管理費：17.38万円）
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（清掃費・光熱費・システム費・運営代行：約7.12万円）
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★月間収支：＋139,000円（営業利益）★
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分析： 羽田空港から京急線で一本という立地は、深夜・早朝便を利用するゲストにとって「前泊・後泊」の強い需要があります。20㎡とコンパクトですが、築浅RCの清潔感と家具家電付きの利便性は、1.5万円以上の高単価でも十分に選ばれます。月間約14万円の利益により、約8ヶ月での投資回収が可能です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「羽田の玄関口」としての圧倒的優位性： 京急蒲田・梅屋敷エリアは、羽田空港から電車で約10〜15分。訪日外国人が日本に到着して最初、あるいは帰国前に最後に泊まる宿として、SEOやプラットフォーム上で非常に強い引きがあります。
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「旅館業取得予定」による365日フル稼働： 民泊新法の「180日制限」を回避できるため、年間を通じて安定したキャッシュフローを生み出せます。大田区は民泊特区ですが、旅館業としての運営は資産価値をさらに高めます。
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1階・路面・RC造の安心感： 重いスーツケースを持つ外国人ゲストにとって「1階」は非常に好まれます。また、2021年築のRC（鉄筋コンクリート）造は防音・断熱・耐震性に優れ、ゲストの満足度（レビュー）向上に直結します。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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旅館業許可の進捗状況： 「旅館業取得予定」とあるため、どの段階（申請中なのか、設備改修が必要なのか）にあるのか、仲介会社（ネクストビレッジ）に詳細を確認してください。
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定期借家契約（2年）の再契約可否： 定期借家のため、2年後の再契約ができるかどうか（普通借家への切り替え交渉など）を確認し、長期的な事業計画を立てる必要があります。
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礼金3ヶ月のコストパフォーマンス： 初期費用は高めですが、家具家電付きである点と、旅館業運営による売上最大化で十分に相殺可能です。