賃料66万円｜83.18㎡（ワンルーム・メゾネット）｜定期借家5年｜羽田空港・品川・横浜を繋ぐ戦略的拠点
東京都大田区、**京急蒲田駅の目の前（徒歩1分）**という、インバウンド需要において最強クラスの立地に、民泊公認の大型メゾネット物件が登場しました。 大田区は全国に先駆けて「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）」を推進しており、認定を受ければ年間365日の運営が可能です。83㎡という広さを活かしたグループ客の受け入れは、羽田空港を利用する外国人観光客の「最初の一歩」または「最後の拠点」として、極めて高い稼働率が期待できます。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都大田区蒲田4丁目
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交通：
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京急本線・空港線「京急蒲田」駅 徒歩1分（羽田空港まで直通約10分）
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JR京浜東北線「蒲田」駅 徒歩10分
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賃料：660,000円（管理費なし）
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初期費用：
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保証金：3,960,000円（6ヶ月分） ※解約時20％償却
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礼金：660,000円（1ヶ月）
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仲介手数料：726,000円（1.1ヶ月）
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合計：約550〜600万円〜（前家賃、保険料、保証料等除く）
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間取り・面積：ワンルーム・メゾネット（83.18㎡） ／ 鉄骨造 5階建の3〜5階部分
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築年月：1989年1月（築37年1ヶ月）
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契約期間：定期借家契約 5年（更新料：新賃料の1ヶ月分）
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備考：民泊可能。所属階が3〜5階にわたるメゾネット形式。
2. 民泊収益シミュレーション（羽田空港・グループ・特区民泊モデル）
※83㎡のメゾネットを活かし、適正な宿泊環境を保つ**「最大8名」、平均単価「6万円」**で算出。
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初期投資（概算）：約950万円〜
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契約初期費用（保証金等）：約550万
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消防設備・特区民泊申請費用：約150万（3〜5階にまたがるため要確認）
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家具・家電・インテリア（高級仕様）：約250万
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月間想定売上：1,350,000円
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（平均単価6万円 × 30日 × 稼働率75%）
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月間ランニングコスト：約880,000円
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（賃料：66万円）
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（清掃費・光熱費・システム費・リネン等：約22万円）
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★月間収支：＋470,000円（営業利益）★
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分析： 大田区の特区民泊は2泊3日以上の制限がありますが、羽田空港に近い本物件は「帰国前・入国後の連泊需要」が極めて強く、高稼働が維持しやすいです。月間利益約47万円により、高額な初期費用（約950万円）は約20ヶ月（1年8ヶ月）で回収可能な、非常に現実的な事業計画となります。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「京急蒲田駅 徒歩1分」の絶対的価値： 深夜・早朝便も多い羽田空港利用者にとって、駅目の前の立地は「重い荷物を持って移動しなくて済む」という、代えがたい付加価値になります。
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メゾネット構造（3〜5階）による居住性： 所属階が3層にわたるため、グループ内で寝室とリビングを明確に分離でき、多人数滞在でもプライバシーを確保しやすいのが強みです。
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「5年定期借家」による安定経営： 初期費用が高額ですが、5年間の長期契約が前提のため、投資回収後の利益期間を長く確保でき、安定した事業計画を組むことができます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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特区民泊の認定要件（消防・自治体ルール）： 3〜5階という特殊な構造上、避難経路やスプリンクラー等の消防設備設置基準が厳しくなる可能性があります。内見時に専門業者を同行させ、工事費用の概算を出すことが必須です。
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保証金の償却と返還条件： 保証金が6ヶ月（約400万円）と高額で、解約時に20％（約80万円）が償却されます。定期借家契約の中途解約に関する条項も精査が必要です。
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ワンルーム表記の内訳： 面積83㎡で「ワンルーム」表記ですが、実際の間取り（水回りの位置や個室化の可否）を確認し、ゲストの満足度を高めるレイアウトが可能か検討してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
初期費用に約600万円、セットアップにさらに数百万円かかる「富裕層・法人向け」の投資案件ですが、京急蒲田の駅前という立地は**「不動産の固い資産」**に近い集客力を持ちます。単価6万円・8名定員（1名7,500円）は、周辺のホテル相場（1名1.5〜2万円）と比較しても圧倒的に競争力があり、インバウンドの回復期において、この立地を押さえられるメリットは計り知れません。