賃料22万円｜40㎡｜シャワー・エアコン完備｜都心アクセス良好な2階角部屋
東京都江戸川区瑞江から、「保険等：要（民泊）」と募集要項に明記された、極めて珍しい民泊転用前提の貸店舗（建物一部）物件が登場しました。 通常、都内の居住用物件で民泊の許可を取るのは困難ですが、本物件は事業用（貸店舗）として募集されており、設備面でもシャワールームや洗濯機置場、エアコン2台が完備されています。新宿へ直通の都営新宿線「瑞江駅」から徒歩5分という立地も、インバウンド需要を取り込む上で非常に強力な武器となります。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都江戸川区瑞江2丁目
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交通：都営新宿線「瑞江」駅 徒歩5分
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賃料：220,000円（管理費なし）
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初期費用：
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敷金：1ヶ月（22万円）
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礼金：3ヶ月（66万円）
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償却：1ヶ月
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鍵交換費：19,800円
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保証会社：総賃料の100%（22万円）
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合計：約134万円〜
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間取り・面積：40.00㎡ ／ 鉄骨造 4階建の2階部分（角部屋）
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築年月：1989年9月（築36年）
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設備・特長：エアコン2台、シャワールーム、独立トイレ、室内洗濯機置場、給湯、都市ガス、防犯カメラ。
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契約条件：定期借家3年、1年未満の解約は違約金1ヶ月。
2. 民泊収益シミュレーション（新宿直通・グループ観光モデル）
※40㎡を活かし、最大6名宿泊を想定。**宿泊単価24,000円・稼働率75%**で算出。
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初期投資（概算）：約220万円〜
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契約初期費用（概算合計）：約134万
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消防設備・民泊申請費用：約30万
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家具・家電・寝具（6名分）：約50万（店舗物件を「住空間」へ演出）
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月間想定売上：540,000円
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（2.4万円 × 30日 × 稼働率75%）
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月間ランニングコスト：約330,000円
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（賃料：22万円）
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（清掃費・光熱費・システム費・リネン等：約11万円）
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★月間収支：＋210,000円（黒字）★
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分析： 都内での家賃22万円は安くありませんが、「民泊完全公認」の事業用物件であるため、管理組合や近隣とのトラブルリスクが極めて低いのが最大の利点です。新宿まで1本の瑞江駅近物件で6名収容ができれば、月間売上50万円超は十分に現実的なラインです。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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新宿・都心へのダイレクトアクセス： 瑞江駅から都営新宿線で「新宿」まで約35分、「秋葉原（岩本町）」や「九段下」へも直通です。観光拠点としての評価が高くなりやすく、グループ客のニーズを掴めます。
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「店舗物件」ならではの自由な内装： 元が店舗であるため、一般的なアパートよりも内装のコンセプトを尖らせることが可能です。モダンな「デザイナーズ・ホステル」風に仕上げることで、宿泊単価の底上げが狙えます。
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角部屋・2階の安心感： 防犯カメラ完備、かつ2階の角部屋であるため、ゲストの出入りが目立ちにくく、かつセキュリティ面でもゲストに安心感を与えられます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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住宅宿泊事業（民泊新法）の届出可否： 本物件の「用途」を確認してください。店舗物件（商業用）であっても、民泊新法の届出には「居住要件（キッチン・浴室・便所・洗面設備）」が必要です。本物件はこれらを備えていますが、建築確認上の用途変更が必要か、行政書士に事前確認を推奨します。
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180日制限と「店舗営業」のハイブリッド運営： 民泊新法の場合、年間180日しか営業できません。残りの半分を「レンタルスペース」や「撮影スタジオ」として活用し、二毛作経営を行うことで、家賃22万円を効率的に回収する戦略が必要です。
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定期借家3年の再契約： 定期借家契約であるため、3年後の再契約（更新）が可能かどうか、大家さんの意向を事前に書面で確認しておくと長期投資の安心材料になります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件の最大の「買い」ポイントは、備考欄に「保険（民泊）」と明記されている点です。これはオーナーが民泊運営を明確に許諾している証拠であり、都内で最も高いハードルである「オーナー承諾」を最初からクリアしています。初期費用は高めですが、その分「隠れて運営するリスク」がゼロであり、堂々とプロフェッショナルな運営ができる、都内では非常に稀有なチャンス物件です。
ただし、江戸川区も民泊に関する規制を強めている動きがありますので、必ず事前に保健所で条件を確認する様にしましょう。