土地134㎡・建物72㎡｜南高田駅付近｜仲介手数料0円｜民泊・投資・移住に最適
新潟県上越市から、「70万円」という衝撃の売出価格で、リフォーム済みの大型戸建てが登場しました。 築63年と歴史はありますが、お風呂とトイレはリフォーム済みで清潔感があり、さらにオール電化・屋内車庫付きという雪国には欠かせない設備が整っています。直近の2025年7月まで賃貸入居があった「現役」の物件であり、購入後すぐに民泊運営や賃貸運用を開始できる、極めて投資効率の高い売買案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：ジモティー（投稿ID : 1knoww）
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所在地：新潟県上越市（えちごトキめき鉄道「南高田」駅付近）
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交通：
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妙高はねうまライン「南高田」駅 徒歩圏内
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北陸新幹線「上越妙高」駅へのアクセス良好
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販売価格：700,000円（仲介手数料なし）
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初期費用（概算）：
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物件価格：70万円
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登記費用・登録免許税：約10〜15万円（司法書士への報酬含む）
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固定資産税清算金：数千円〜
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合計：約80〜90万円程度で所有権取得可能
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間取り・面積：6LDK（建物72.72㎡ ／ 土地134.64㎡）
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築年月：築63年（木造2階建）
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設備・特長：オール電化、リフォーム済み（トイレ・浴室）、屋内車庫1台、洗濯機付き、公営水道、公共下水。
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取引態様：売主直接（現状有姿・契約不適合責任免責）
2. 民泊・投資収益シミュレーション（新幹線アクセス・スキー・移住拠点）
※70万円で購入し、最大8名宿泊を想定。**単価12,000円・稼働率20%**で算出。
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初期投資（概算）：約140万円〜
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物件取得費（諸経費込）：約85万
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消防設備・民泊申請費用：約30万
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家具・家電・寝具（8名分）：約25万
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月間想定売上：72,000円
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（1.2万円 × 30日 × 稼働率20%）
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月間ランニングコスト：約20,000円
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（固定資産税・光熱費・システム費等）
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★月間収支：＋52,000円（黒字）★
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分析： 実質利回り約44%超。家賃が発生しない「持ち家民泊」のため、極めて高い利益率を誇ります。上越妙高駅を拠点に、冬はスキー、夏は直江津の海といった観光需要を取り込めるほか、月額4〜5万円で普通賃貸に出しても2年弱で元が取れる計算です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「新幹線駅近」×「雪国仕様」： 上越妙高駅から近く、関東圏からのアクセスが良好。屋内車庫があるため、レンタカーを利用するゲストも雪かきの心配をせずに滞在を楽しめます。
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オール電化によるコスト管理： ガス代がかからないため、民泊運営時の光熱費管理がシンプルになります。また、火災リスクを低減できるため、古い木造住宅を運営する上での安心材料となります。
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「6LDK」の多用途性： 部屋数が多いため、1階を事務所や店舗、2階を居住スペースや民泊にするなど、ハイブリッドな活用が可能です。
4. 購入・検討前に確認するべきポイント【重要】
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雪対策と建物の歪み： 築63年の豪雪地帯の物件です。屋根の構造や、雪の重みによる建物の歪み、建具の建て付けを現地で入念にチェックしてください。
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契約不適合責任の免責： 「現状有姿」での取引です。購入後にシロアリ被害や雨漏りが見つかっても売主に請求できないため、インスペクション（建物調査）や目視での確認が必須です。
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自治会費と除雪ルール： 新潟県内では地域のコミュニティ活動や除雪への協力が重要です。町内会費の額や、冬場の道路除雪の状況を売主に確認しておきましょう。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
70万円という価格は、土地代（134㎡）を考えても**「ほぼ解体更地価格かそれ以下」**のバーゲンセール状態です。お風呂とトイレがリフォーム済みであるため、水回りの大掛かりな修繕が不要な点が最大のメリット。所有権を持ってしまえば、民泊が180日制限にかかっても、残りの期間を倉庫やセカンドハウスとして寝かせておいても維持費（固定資産税等）は微々たるものです。リスクを抑えた不動産投資のスタートとして、これほど面白い物件は滅多にありません。