賃料15万円｜2DK（43.73㎡）｜京都駅徒歩17分｜観光拠点として最高峰の立地
観光都市・京都の玄関口である「京都駅」から徒歩圏内、さらに世界遺産・東寺にも近い南区八条寺内町から、民泊利用相談可能な一軒家が登場しました。 築50年ながら室内は改装済みで非常に清潔感があり、システムキッチンや独立洗面台、温水洗浄便座など、現代の宿泊ニーズに応える設備が整っています。京都駅周辺のホテル供給は多いものの、多人数で「暮らすように泊まれる」一軒家貸切タイプは依然として需要が高く、高単価・高稼働が期待できる希少な物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（スモッカ提供）
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所在地：京都府京都市南区八条寺内町19-7
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交通：
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JR各線「京都」駅 徒歩17分
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近鉄京都線「東寺」駅 徒歩12分
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JR東海道本線「西大路」駅 徒歩16分
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賃料：150,000円（管理費なし）
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初期費用：
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敷金：150,000円（1ヶ月）
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礼金：150,000円（1ヶ月）
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仲介手数料：82,500円
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更新料：なし
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間取り・面積：2DK（43.73㎡） ／ 木造2階建
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築年月：1976年1月（築50年1ヶ月、室内改装済み）
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設備・特長：南向き、システムキッチン、バス・トイレ別、独立洗面台、温水洗浄便座、室内洗濯機置き場、フローリング、都市ガス。
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備考：民泊利用相談可。
2. 民泊収益シミュレーション（京都観光・ファミリーモデル）
※43㎡の広さを活かし、最大5名宿泊を想定。**単価28,000円・稼働率70%**で算出。
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初期投資（概算）：約120万円〜
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契約初期費用（概算合計）：約40万
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消防設備・民泊申請費用：約40万（京都市は基準が厳しいため余裕を持った設定）
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家具・家電・インテリア：約40万（京都らしい和モダンを推奨）
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月間想定売上：588,000円
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（2.8万円 × 30日 × 稼働率70%）
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月間ランニングコスト：約280,000円
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（賃料：15万円）
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（清掃費・光熱費・システム費・リネン等：約13万円）
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★月間収支：＋308,000円（黒字）★
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分析： 京都駅徒歩圏内の貸切一軒家は、海外ゲストからの指名買いが非常に多いカテゴリーです。特に「改装済み」である点は、高評価レビューを獲得する上で最大の武器になります。単価を強気に設定しても、立地の利便性が高いため、安定した収益が見込めます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「京都の玄関口」という圧倒的な優位性： 新幹線で到着したゲストが、荷物を置いてすぐに観光へ出かけられる距離です。東寺のライトアップや「弘法さん（市）」のイベント時にはさらなる需要増が見込めます。
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改装済み設備による満足度向上： 築年数が古くても、水回りが新しいことは宿泊客にとって最重要事項です。システムキッチンを完備しているため、長期滞在の自炊ニーズにも対応でき、宿泊日数の長期化（LTV向上）が狙えます。
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「南向き」の明るい空間演出： 日当たりが良いため、室内写真が明るく撮れ、予約サイト（Airbnb等）でのクリック率向上が期待できます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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京都市独自の民泊条例： 京都市は日本で最も民泊規制が厳しい自治体の一つです。「管理者常駐義務」や「周辺住民への説明」など、厳しいルールをクリアする必要があります。特に本物件が「住居専用地域」にある場合、営業日数に制限がかかる可能性があるため、京都市の担当部署への事前確認が不可欠です。
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消防設備の設置可否： 築50年の木造建築において、京都市の消防基準（自動火災報知器の連動等）をクリアするための工事費がいくらかかるか、内覧時に専門業者と同行することをお勧めします。
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事業用契約の条件： 「民泊相談可」となっていますが、通常、民泊利用の場合は賃料に消費税がかかったり、礼金が加算されたりする場合があります。詳細な条件を仲介会社（エリッツ）に確認してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
賃料15万円は一見高く感じますが、京都駅徒歩圏内の「改装済み・民泊可」な一軒家という希少価値を考えれば、投資対象として非常に優秀です。更新料がない点も長期運営において有利に働きます。京都市の厳しい条例を逆手に取れば、参入障壁が高い分、一度オープンさせてしまえば強力な競合が現れにくい「独占的な収益源」となります。
京都市の厳しい規制を乗り越えられれば、確実に利益が見込める物件なので、行政書士などと相談しながら許可が得られるかどうか検討しましょう。