賃料90万円（民泊時）｜135.73㎡｜大久保・新大久保エリア｜飲食店不可・最上階の希少物件
新宿エリアの中でも圧倒的なインバウンド需要を誇る「大久保・新大久保」エリアから、135㎡超という圧倒的な広さを誇る民泊可能物件が登場しました。 JR総武線「大久保駅」徒歩3分、山手線「新大久保駅」も徒歩圏内という、観光客にとってこれ以上ない「最強の立地」です。3階から5階までのメゾネット一括貸しという特殊な構造を活かし、都内では極めて希少な**「超大型グループ・ファミリー向け」**の高級民泊としてブランディングが可能です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（フラッツＴ）
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所在地：東京都新宿区百人町１丁目
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交通：
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JR総武・中央緩行線「大久保」駅 徒歩3分
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JR山手線「新大久保」駅 徒歩6分
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西武新宿線「西武新宿」駅 徒歩11分
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賃料（民泊時）：900,000円（税別）
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※通常賃料66万円ですが、備考欄に「民泊可、月額90万＋消費税」と記載あり。
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初期費用：
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礼金：1ヶ月
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保証金：6ヶ月（解約時3ヶ月償却）
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※保証会社（ジェイリース）加入、民泊専用火災保険加入が必須。
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面積・構造：135.73㎡ ／ 鉄骨造 3階〜5階部分（メゾネット）
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築年月：1990年10月（築35年4ヶ月）
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備考：飲食店不可、最上階、エアコン、都市ガス。
2. 民泊収益シミュレーション（超大型グループ特化モデル）
※135㎡を活かし、最大15名〜20名宿泊を想定。**宿泊単価80,000円・稼働率75%**で算出。
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初期投資（概算）：約1,000万円〜
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契約初期費用（保証金6・礼1・前家賃等）：約750万
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消防設備・民泊申請費用（大型物件のため）：約50万
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家具・家電・寝具（20名分）・インテリア・リノベ：約200万
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月間想定売上：1,800,000円
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（8万円 × 30日 × 稼働率75%）
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月間ランニングコスト：約1,250,000円
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（賃料：99万円 ※税込）
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（清掃費・光熱費・システム費・リネン等：約26万円）
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★月間収支：＋550,000円（黒字）★
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分析： 賃料が90万円と高額ですが、新宿エリアで15名以上が同室に泊まれる物件はほぼ無いため、強気の価格設定（単価8〜10万円）が可能です。月間50万円以上の利益が見込め、1年半〜2年での初期投資回収を目指すハイエンドなビジネスモデルとなります。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「新宿・新大久保」の圧倒的集客力： 世界最大の乗降客数を誇る新宿駅から1駅。韓国カルチャーや多国籍なグルメで賑わうエリアは、昼夜問わず観光客が溢れています。この立地だけで予約サイトの検索順位は上位を狙えます。
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3〜5階一括メゾネットの「独占感」： 多層階にまたがるメゾネット構造は、大人数グループでも「寝室エリア」と「リビングエリア」を完全に分離できるため、滞在満足度が非常に高くなります。
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飲食店不可物件のメリット： 同ビル内に飲食店が入らないため、ゴキブリやネズミなどの害虫リスク、深夜の騒音、油の臭いといった民泊運営上の懸念事項が大幅に軽減されます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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住宅宿泊事業法（民泊新法）vs 旅館業法： 東京都新宿区で民泊新法を適用する場合、年間180日の営業制限がかかります。賃料90万円を回収するには、**「旅館業（簡易宿所）」**の許可取得が必須条件です。用途変更や消防設備の適合性を建築士に確認してください。
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解約時3ヶ月償却の重み： 保証金6ヶ月（540万円）のうち、3ヶ月分（270万円）は退去時に戻ってきません。これは実質的な礼金に近いコストとなるため、長期（最低3〜5年以上）での運営を前提とした事業計画が必要です。
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騒音対策： 大人数が宿泊するため、夜間の騒音トラブルは最大の懸念です。スマート騒音センサーの設置や、近隣住民への事前説明、厳格なハウスルールの周知を徹底する必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件は「賃料が高い」と敬遠されがちですが、都心部での100㎡超え民泊可案件は**「勝者のゲーム」**です。小規模なワンルーム民泊を10部屋運営するよりも、この大型1物件を管理する方がオペレーション効率が良く、利益額も大きくなります。特に、欧米圏や東南アジアからの富裕層ファミリー・団体客をターゲットにすれば、閑散期でも高い単価を維持できるポテンシャルがあります。