賃料17.6万円｜52.65㎡｜スケルトン｜羽田・品川へのアクセス抜群な「旧東海道」の観光拠点
品川の歴史と情緒が色濃く残る「旧東海道」沿いから、50㎡超の広さと高い自由度を兼ね備えた3階ワンフロア物件が登場しました。 京急本線「新馬場駅」徒歩5分、特急停車駅の「青物横丁駅」も徒歩圏内。羽田空港や品川駅へのアクセスが極めて良いため、インバウンド観光客をターゲットにした「コンセプト型民泊」の拠点として非常に魅力的な立地です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（南品川１８５ビルＢ）
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所在地：東京都品川区南品川１丁目
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交通：
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京急本線「新馬場」駅 徒歩5分
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京急本線「青物横丁」駅 徒歩9分
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りんかい線「品川シーサイド」駅 徒歩10分
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賃料：176,000円（管理費なし）
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初期費用：
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礼金：1ヶ月
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保証金：1,760,000円（賃料の10ヶ月分相当 / 解約時2ヶ月償却）
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※中途解約時、違約金1ヶ月あり。
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面積・構造：52.65㎡ ／ 鉄骨造 3階部分（最上階）
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築年月：1989年10月（築36年4ヶ月）
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現況：スケルトン（内装なし・設備のみ）
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備考：民泊相談可（テナント内装自担）、飲食店可、物販・サロン最適、サブリース不可。
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契約形態：定期借家 5年
2. 民泊収益シミュレーション（品川宿・大型デザイナーズモデル）
※52㎡を活かし、最大6名宿泊を想定。**宿泊単価25,000円・稼働率75%**で算出。
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初期投資（概算）：約800万円〜
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契約初期費用（保証金176・礼17.6・前家賃等）：約210万
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内装・水回り工事（スケルトンからのフルリノベ）：約450万
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消防設備・民泊申請費用：約60万
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家具・家電・インテリア（6名分）：約80万
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月間想定売上：562,500円
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（2.5万円 × 30日 × 稼働率75%）
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月間ランニングコスト：約330,000円
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（賃料：17.6万円）
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（清掃費・光熱費・システム費・リネン等：約15.4万円）
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★月間収支：＋232,500円（黒字）★
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分析： スケルトン物件のため初期の内装費用（水回りの新設等）が数百万単位でかかりますが、その分、唯一無二のデザイン空間を作ることが可能です。月間利益約23万円を想定すると、3年弱で投資回収が可能な、本格的な事業投資向け案件です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「品川宿」のブランディング活用： 旧東海道沿いのレトロな街並みは、外国人観光客に非常に人気があります。「江戸の宿場町に泊まる」というストーリーを持たせた内装（古材、畳、格子戸の活用など）にすることで、高い宿泊単価を維持できます。
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羽田空港・品川駅への「玄関口」： 京急線で羽田空港へ直通、品川駅へも数分。旅行の初日や最終日の宿泊先として選ばれやすい「ラストワンマイル」の好立地です。
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52㎡のワンフロアを活かした「貸切型」： 3階の最上階ワンフロアをまるごと貸し出せるため、他の階を気にせずグループで寛げるプライベート感を強調できます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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スケルトンからの「用途変更」と「設備」： 元が店舗・事務所のため、宿泊施設としての「水回り（風呂・キッチン等）」をゼロから作る必要があります。また、旅館業法や民泊新法の基準に適合するよう、排気や排水の容量を事前に建築士に確認してください。
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高額な保証金と定期借家契約： 保証金が176万円（10ヶ月分）と高く、初期のキャッシュフローに負担がかかります。また5年の定期借家契約のため、投資回収後の利益確定期間を考慮すると、再契約（更新）の可能性を事前に貸主に打診しておくことが望ましいです。
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飲食店可ビル特有の環境： 下層階に飲食店が入る可能性があるため、害虫対策や防音対策は内装工事の段階で徹底しておくべきです。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件は「空き部屋を貸す」というレベルではなく、**「宿泊ビジネスをプロデュースする」**プロ向けの案件です。家賃17.6万円に対し、50㎡超という面積は品川区内では非常に割安です。スケルトンであることを逆手に取り、SNS映えする圧倒的なデザイナーズ空間を作れば、周辺のビジネスホテル（1室2万円前後）に流れているファミリー層を根こそぎ獲得できるポテンシャルがあります。