賃料18.7万円（民泊時）｜26㎡｜最上階角部屋｜成田・上野アクセス良好な「立石」エリア
東京都葛飾区の、下町情緒と再開発で活気づく「立石・お花茶屋」エリアから、**「民泊相談可」のマンション物件が登場しました。 特筆すべきは、「最上階の角部屋」かつ「下階が駐車場」**という構造。民泊運営で最も懸念される騒音トラブルのリスクが極めて低く、初心者でも安心してスタートできる好条件が揃っています。京成本線・押上線が利用でき、成田空港や都心へのアクセスも良好なため、インバウンド需要の取り込みに最適です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：SUUMO（MAXIMAパークハイツ）
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所在地：東京都葛飾区立石５丁目
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交通：
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京成本線「お花茶屋」駅 徒歩8分
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京成押上線「京成立石」駅 徒歩10分
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賃料（民泊利用時）：187,000円（管理費込・税込）
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初期費用（民泊利用時）：
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敷金：1ヶ月（償却）
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礼金：2ヶ月
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保証会社：利用必（初回50％、月額900円〜）
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その他：24サポート（1.65万円）、鍵交換費用別途
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間取り・面積：1DK（26.00㎡）／ 鉄骨造 4階建の4階部分（最上階）
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築年月：1991年1月（築36年）
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設備・特長：角住戸（最上階）、バストイレ別、洗面所独立、シューズボックス、光ファイバー、都市ガス
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備考：民泊・SOHO相談可、ペット相談可（条件変更あり）。普通借家契約2年。
2. 民泊収益シミュレーション（都内観光・インバウンド拠点モデル）
※26㎡を活かし、最大3名宿泊を想定。**宿泊単価15,000円・稼働率75%**で算出。
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初期投資（概算）：約130万円〜
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契約初期費用（敷・礼・前家賃・保証料等）：約80万
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消防設備・民泊申請費用（行政書士等）：約25万
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インテリア・家具家電・備品セットアップ：約25万
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月間想定売上：337,500円
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（1.5万円 × 30日 × 稼働率75%）
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月間ランニングコスト：約245,000円
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（賃料：18.7万円）
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（清掃費・光熱費・リネン・システム費：約5.8万円）
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★月間収支：＋92,500円（黒字）★
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分析： 民泊利用時の賃料が18.7万円と、居住用より高く設定されていますが、月間約9万円の利益を十分に狙える計算です。京成立石駅は成田空港から「スカイアクセス特快」等でアクセスしやすく、観光客にとって非常に便利な立地です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「下階なし・角部屋」の安心感： マンション民泊で最大の課題は「音」です。本物件は下が駐車場のため、夜間の足音などを過度に心配する必要がなく、ゲストもリラックスして過ごせます。これが高レビューに繋がり、長期的な稼働率アップに寄与します。
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「立石（せんべろの聖地）」の体験価値： 飲み歩き文化で有名な立石エリア。ゲストに地元の飲食店ガイドを提供することで、「ローカルな東京体験」を求めるインバウンド客を惹きつけることができます。
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ペット可・SOHO可の多角運用： 民泊だけでなく、ペット同伴の長期滞在や、仕事と観光を兼ねたワーケーション需要にも対応可能。募集の間口が広いのが強みです。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント
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民泊新法（180日ルール）への対応： 「住宅宿泊事業（民泊新法）」で運営する場合、年間180日の営業上限があります。残りの期間を「マンスリーマンション」や「SOHO利用」としてハイブリッド運用する準備をしておくと収益が安定します。
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初期費用の総額確認： 民泊利用時は礼金が2ヶ月になる等、居住用とは初期費用が異なります。また、火災保険の事業用加入や、騒音対策の掲示物など、細かな開業コストを把握しておきましょう。
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ゴミ出しルールの徹底： 葛飾区のゴミ分別ルールをゲストに徹底させる必要があります。近隣住民との良好な関係を維持するため、清掃代行業者の選定も重要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
マンション1室での民泊は、管理組合の反対等で許可が出ないことが多い中、**「大家・管理会社が民泊公認」**である本物件は非常に貴重です。賃料は相場より高く見えますが、「安心感（トラブルリスクの低さ）」と「許可料」込みと考えれば、初心者にとって非常に参入しやすい「優良なスタート物件」と言えます。