賃料24万円｜18㎡｜山手線圏内の超一等地で「泊まれる店舗」を実現
東京のビジネス・グルメの集積地、五反田エリアから、**「民泊可能」かつ「飲食店可」**という極めて稀な1階路面物件が登場しました。 山手線・東急線・都営線の3路線が交差する五反田駅から徒歩6分。オフィスワーカーや感度の高い住民、そして外国人観光客が絶えず行き交う「東五反田2丁目」という舞台は、スモールビジネスの旗揚げにこれ以上ない立地です。18㎡という限られた空間をどう使い倒すか、運営者の腕が試される挑戦的な物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都品川区東五反田2丁目
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交通：
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東急池上線「五反田」駅 徒歩6分
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JR山手線「五反田」駅 徒歩8分
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賃料：240,000円（管理費：10,000円）
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初期費用：
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敷金：3ヶ月（72万円）
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礼金：2ヶ月（48万円）
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仲介手数料：1ヶ月（24万円＋消費税）
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使用部分面積：18.00㎡（1階部分・角部屋）
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築年月：1977年12月（築48年2ヶ月）
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構造：SRC（鉄筋鉄骨コンクリート造）11階建
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備考：民泊可能、飲食店可、1階路面、角部屋、即引渡し可
2. 事業収益シミュレーション（現実的な宿泊単価モデル）
※18㎡・2名収容。**宿泊単価10,000円・稼働率75%**で、民泊単体の収支を算出。
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初期投資（概算）：約250万円〜
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契約初期費用（敷3礼2仲1・前家賃等）：約160万
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消防設備・民泊申請費用：約40万
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家具・家電・内装：約50万
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月間想定売上：225,000円
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（1万円 × 30日 × 稼働率75%）
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月間ランニングコスト：約335,000円
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（家賃・共益費：25万円）
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（光熱費・清掃費・システム費：約8.5万円）
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★月間収支：△110,000円（赤字）★
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分析： 宿泊単価1万円の設定では、売上が家賃そのものを下回るため、民泊単体での運営は構造的な赤字となります。この物件を成立させるには、宿泊以外の「店舗収益」を組み合わせるハイブリッド戦略が不可欠です。
3. 立地と物件特性を活かした逆転戦略
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高付加価値による単価アップの模索： 18㎡という狭さを「秘密基地のような隠れ家感」に昇華。デザイナーズ家具の導入や、1階路面ならではの「出入り自由な開放感」を売りにして、損益分岐点となる単価1.5万円以上への引き上げに挑戦する余地はあります。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント
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管理規約と用途変更： 「民泊可能」とありますが、品川区の条例による営業日数制限（180日制限）がある場合、残りの期間をどう活用（レンタルスペース等）するか、事前に綿密な計画が必要です。
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消防設備の適合： 宿泊施設の基準を満たす消防設備（自動火災報知器、誘導灯、防炎物品等）の設置が必要となり、18㎡という狭さでも一定のコストがかかる点に注意が必要です。
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原状回復の範囲： 店舗・飲食店としての入居となるため、内装を造り込む場合、退去時の原状回復費用が大きくなる可能性があります。契約時に特約事項を精査してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は「安く泊めて稼ぐ」という通常の民泊発想では、家賃の重みにより立ち行かなくなります。いかに高単価の宿泊を可能にするか、狭い空間を工夫する必要がある物件と言えます。高い家賃を回収するためのアイデアが無い限り、運営するのは難しい物件と言えます。