賃料66万円｜67㎡｜「しんみち通り」沿い・2022年築の超高収益ポテンシャル物件
東京の中心、新宿区四谷から、**「民泊居抜き」**という極めて稀な貸店舗・事務所物件が登場しました。 東京メトロ南北線「四ツ谷駅」徒歩1分、JR線からも徒歩3分という圧倒的な立地を誇り、さらには2022年築の築浅・最上階・屋上テラス利用可能という、インバウンド需要を総取りできるスペックを備えています。既に民泊仕様の内装が施されているため、初期の改装コストを大幅に抑え、東京都心でのプレミアムな宿泊事業を即座に開始できる特別な案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都新宿区四谷1丁目
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交通：
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東京メトロ南北線「四ツ谷」駅 徒歩1分
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JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩3分
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賃料：660,000円（管理費：22,000円）
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初期費用：
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敷金：なし
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礼金：1ヶ月（66万円）
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仲介手数料：1ヶ月（66万円）
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保証会社：加入要（月額固定費1ヶ月分）
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使用部分面積：67.00㎡（坪単価：3.26万円）
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建物構造・階数：RC造 6階 / 6階建（2022年8月築）
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設備・特典：民泊居抜き、屋上テラス使用可能、エレベーター、エアコン、24時間利用可能、新耐震基準
2. 民泊収益シミュレーション（ラグジュアリー都心滞在モデル）
※四ツ谷駅前の築浅・テラス付きという希少性を活かし、**宿泊単価6.5万円（6名想定）・稼働率75%**で設定。
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初期投資（概算）：約220万円〜
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契約初期費用（礼金・仲介・保証・前賃料等）：約180万
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居抜き譲渡費用（要確認）＋備品補充：約40万
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想定月間売上：約1,460,000円
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想定月間利益：約500,000円
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（売上146万円 － 賃料 68.2万円 － 清掃・光熱費・代行手数料 約27.8万円）
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★戦略的ポイント★： 「四ツ谷駅徒歩1分」かつ「屋上テラス」は、Airbnb等の検索フィルターで強力なフックになります。高単価ながらも多人数で割ればホテルより割安になるため、富裕層ファミリーやビジネスエグゼクティブの長期滞在を狙うことで、23区内でもトップクラスの利回りが期待できます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「居抜き×築浅」によるスピード開業： 2022年築と新しく、内装も民泊仕様のまま引き継げるため、通常数ヶ月かかるデザイン・工事期間をスキップできます。開業までの空家賃リスクを最小化できるのは大きなメリットです。
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圧倒的な交通利便性とグルメエリア： しんみち通り沿いという飲食店が立ち並ぶ活気ある立地ながら、最上階のためプライバシーも確保。東京、新宿、銀座、永田町へ数分でアクセスできるため、観光とビジネス両方の需要を完璧にカバーします。
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屋上テラスという付加価値： 都心で開放感を得られる専用テラスは、ゲストの宿泊満足度を飛躍的に高め、レビュー評価の安定に直結します。「テラスで東京の夜景を楽しむ」という体験価値を価格に上乗せできます。
4. 運営前に確認するべきポイント
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住宅宿泊事業（民泊）の継続確認： 「民泊居抜き」とありますが、用途地域や新宿区の条例（住居専用地域での平日制限等）により、新法（180日）での運営となるのか、あるいは旅館業法での取得が可能か、事前に保健所及び管理会社への確認が必要です。
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敷金なしの条件： 店舗・事務所契約で「敷金なし」は非常に珍しいですが、退去時の原状回復費用やクリーニング代についての特約を細かく確認しておく必要があります。
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定期借家契約の有無： 契約期間3年となっています。更新が可能な普通借家か、再契約型の定期借家かにより、長期的な投資回収計画が変わります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
四ツ谷駅前の一等地で「民泊居抜き」が出ることは極めて稀です。坪単価3.2万円台は四谷の駅前築浅ビルとしては適正ですが、これを「宿泊業」として転用した場合の収益性は計り知れません。特に敷金なしという条件は、初期のキャッシュフローを劇的に改善します。新宿区の厳しい民泊規制をクリアできる区画であれば、争奪戦必至のダイヤモンド物件と言えます。