賃料15.95万円｜29.74㎡｜店舗・事務所・住居の兼用も可能な柔軟物件
JR山手線「大塚駅」から徒歩4分という、インバウンド需要の極めて高いエリアから、**「民泊利用可」**を明言した貸物件が登場しました。 築年数は経過していますが、エアコン、シャワールーム、さらにはベッドや冷蔵庫などの家具類が備わっており、初期投資を抑えてスピーディーに宿泊事業を開始できるパッケージとなっています。飲食店としての利用も相談可能で、山手線駅近の利便性を活かした多様なビジネス展開が期待できる物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都豊島区北大塚2丁目
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交通：
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JR山手線「大塚」駅 徒歩4分
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都電荒川線「大塚駅前」駅 徒歩4分
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東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩14分
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賃料：159,500円（管理費：なし）
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初期費用：
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敷金：4ヶ月（63.8万円）
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礼金：1ヶ月（15.95万円）
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保証会社：加入要（賃料の100%）
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使用部分面積：29.74㎡（坪単価：1.78万円）
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建物構造：木造 2階建（1959年5月築・築66年）
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設備・特記事項：
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民泊利用可、店舗・事務所・住居兼用可
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飲食店可
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家具家電付き（ベッド、冷蔵庫、エアコン、洗濯機置場）
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シャワールーム、トイレ別、角部屋
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2. 民泊・宿泊事業としてのポテンシャル（山手線駅近・拠点型モデル）
※大塚エリアは、隣の池袋へ1駅という利便性に加え、近年は星野リゾート（OMO5大塚）の進出などで「レトロでモダンな街」として外国人観光客に大人気のエリアです。
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宿泊ターゲット： 「山手線沿線に安く泊まりたい」訪日外国人カップルやバックパッカー。池袋や上野、秋葉原へ乗り換えなしで行けるため、観光の拠点としての引きが非常に強いです。
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想定収益ポイント： 大塚駅徒歩4分、山手線沿線の個室民泊であれば、1泊15,000円〜20,000円程度の単価設定が現実的です。家具付き（ベッド等）であるため、リネン類と清掃体制を整えるだけで即稼働できるメリットは大きいです。
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★戦略的ポイント★： 「飲食店可」という特性を活かし、昼間はテイクアウトスタンドやカフェ、夜は民泊として提供する「ハイブリッド運営」も検討の価値があります。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「角部屋」による採光と差別化： 木造建築ながら角部屋であるため、窓が多く明るい印象を与えられます。内装を「古民家風」や「モダン和風」にアレンジすれば、築年数の古さを逆に「味」として集客に活かせます。
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圧倒的な利便性： 大塚駅周辺は飲食店や24時間営業のスーパーが多く、ゲストの生活利便性が極めて高いです。特に都電荒川線沿いのノスタルジックな風景は、外国人ゲストにとって「東京の日常」を感じられる絶好の撮影スポットとなります。
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家具家電付きによるコスト削減： ベッド、冷蔵庫、エアコン等の主要設備が揃っているため、通常20〜30万円ほどかかる家具の調達コストをゼロ、もしくは最小限に抑えられます。
4. 運営前に確認するべきポイント
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木造建築の防音と耐震： 築66年の木造物件であるため、隣室や上下階への音漏れには注意が必要です。宿泊者向けのハウスルールを徹底するか、防音対策を施すことを検討してください。
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初期費用の回収プラン： 敷金4ヶ月＋保証料100%という初期費用の重さを、稼働率でどうカバーするかが鍵です。大塚エリアの民泊需要は底堅いですが、2年間の契約期間内でしっかりと利益を確定させるシミュレーションが必要です。
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飲食店利用時の制限： 「飲食店可」となっていますが、重飲食（排気や排水の負荷が高いもの）が可能か、あるいは軽飲食限定かについては、管理会社への事前確認が必須です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
山手線の駅から徒歩4分で「民泊OK」を公募している物件は、都内でも希少です。敷金が4ヶ月分と高めに設定されていますが、これは「事業用」としての担保と家具家電の維持費を考慮したものと思われます。大塚は池袋の隣という最強の立地でありながら、街全体に温かみがあり、長期滞在を好むゲストが多いエリアです。29㎡という広さは、2名宿泊に最適なサイズであり、効率の良い運営が期待できます。
ただし、豊島区は2026年から住宅宿泊事業法の制限が厳しくなるので、この点を踏まえた上で契約を検討しましょう。