賃料22万円｜40㎡｜「オーナー承諾済み」で住宅宿泊事業をスタート
東京都江戸川区、都営新宿線「瑞江駅」から徒歩5分という好立地に、「住宅宿泊事業（民泊）の許可を家主から得ている」極めて希少な貸店舗・事務所物件が登場しました。 現在室内はリノベーションの真っ最中で、キッチン・洗面台・シャワーなどが新品に入れ替えられています。民泊運営において最大のハードルとなる「オーナー承諾」と「水回りの改修」が最初からクリアされている、まさに即戦力の投資案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都江戸川区瑞江2丁目
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交通：都営新宿線 「瑞江」駅 徒歩5分
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賃料：220,000円（管理費等なし）
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初期費用：
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敷金：1ヶ月（22万円）
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礼金：3ヶ月（66万円）
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仲介手数料：1.1ヶ月（24.2万円）
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その他：鍵交換費用（19,800円）、保証会社加入要
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使用部分面積：40.00㎡（坪単価：1.82万円）
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建物構造・階数：鉄骨造 2階 / 4階建（築36年）
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条件等：定期借家3年（飲食店不可）
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設備（新品）：キッチン、洗面台、シャワールーム、トイレ、エアコン、室内洗濯機置場、防犯カメラ
2. 民泊収益シミュレーション（都内観光・グループ旅行モデル）
※宿泊単価2.5万円（4名想定）・稼働率70%（月21日稼働）に設定。 瑞江駅は新宿（都営新宿線急行利用で約30分）へのアクセスが良く、都内観光の拠点として高い需要が見込めます。
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初期投資（概算）：約220万円〜
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契約初期費用（敷礼・仲介・前賃料）：約135万
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民泊申請・消防設備（貸店舗仕様のため要確認）：約30万
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家具・家電・インテリア（高品質な寝室作り）：約55万
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想定月間売上：約525,000円
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想定月間利益：約170,000円
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（売上52.5万円 － 賃料 22万円 － 清掃・光熱費・システム費・運営代行料 約13.5万円）
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★戦略的ポイント★： 通常、都内の民泊は「180日制限」がありますが、ここを**「MICE需要（ビジネス）」や「長期出張」**と組み合わせる、あるいは特定エリアとして「特区民泊」等の活用を検討することで、高収益を維持できます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「リノベ済み・キッチン新品」の強み： 飲食店不可の物件ですが、宿泊者向けの自炊設備は充実しています。「キッチン新品」「シャワールーム新設」により、写真映え（リスティング力）が良く、清潔感を重視する女性客や外国人観光客の支持を勝ち取りやすいです。
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都営新宿線の利便性： 新宿、九段下（皇居周辺）、神保町といった主要観光エリアへ乗り換えなしでアクセス可能。ディズニーリゾート（舞浜）へもバスや電車でアクセスしやすいため、幅広い観光客をターゲットにできます。
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2階部分・角部屋・24時間セキュリティ： 店舗・事務所区画のため、一般の居住用マンションよりも「騒音トラブル」のリスクを抑えつつ、防犯カメラ完備でゲストに安心感を与えられます。
4. 運営前に確認するべきポイント
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定期借家契約（3年）： 本物件は「定期借家」です。3年後の再契約（更新）が可能かどうか、また立ち退きのリスクについて事前に仲介会社に確認が必要です。
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消防設備コスト： 「店舗・事務所」扱いのため、住居用物件よりも消防設備（自動火災報知器や誘導灯など）の設置基準が厳しくなる可能性があります。リノベーション内容にどこまで含まれているか確認しましょう。
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江戸川区の民泊条例： 江戸川区は、平日の営業制限など独自の条例を設けている場合があります。住宅宿泊事業法（新法）に基づく届出を行う際の制限を保健所で事前確認してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
23区内で、駅徒歩5分・オーナー公認の民泊物件が賃料22万円というのは、非常に競争力のある価格設定です。特に「店舗エステート」という店舗専門の業者が入っており、内装工事の割引提案もあることから、事業用としてのサポート体制が整っています。礼金3ヶ月が初期費用の重みとなりますが、内装が新品であることを考えれば、早期のフル稼働で十分に回収可能な範囲です。