賃料16.8万円｜京都屈指の観光エリア「東山」で運営する、54㎡のゆったり3DK
京都観光のハイライトが集中する東山区、三十三間堂や京都国立博物館からすぐの場所に、「民泊可」を明記した一軒家タイプの物件が登場しました。 築45年ですが、内装はリノベーション済み。京阪「七条駅」から徒歩10分、さらに周辺にはフォーシーズンズホテル京都やハイアットリージェンシー京都といった高級ホテルが立ち並ぶ、まさに「京都の歴史と文化の特等席」と言える立地です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：京都府京都市東山区妙法院前側町
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交通：
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京阪本線 「七条」駅 徒歩10分
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京阪本線 「清水五条」駅 徒歩14分
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JR・京阪 「東福寺」駅 徒歩19分
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賃料：168,000円（管理費なし）
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初期費用：
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敷金：2ヶ月（33.6万円） / 礼金：1ヶ月（16.8万円）
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仲介手数料：1.1ヶ月（18.48万円）
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概算初期費用：約70万円〜80万円（備品代除く）
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専有面積：54.76㎡（3DK）
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築年月：1980年6月（築45年8ヶ月）
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建物構造：木造 2階建
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契約期間：定期借家 3年
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設備・特徴：
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民泊可（公認物件）
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リノベーション済み
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バス・トイレ別、洗面所独立、温水洗浄便座、庭、2面バルコニー
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三十三間堂・京都国立博物館・豊国神社が徒歩3分圏内
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2. 民泊収益シミュレーション（東山・高級志向モデル）
※宿泊単価2.5万円・稼働率70%（月21日稼働）に設定。 54㎡の3DK、最大5〜6名収容可能なファミリー・グループ層をターゲットとした設定です。
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初期投資（概算）：約200万円〜
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契約初期費用：約75万
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消防設備・民泊申請費用：約40万
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家具・インテリア（高品質な和モダン）：約80万
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想定宿泊単価：25,000円（繁忙期は4〜6万円への跳上も可能）
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想定月間売上：約525,000円
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想定月間利益：約265,000円
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（売上52.5万円 － 賃料 16.8万円 － 清掃・光熱・システム費・駆け付け対応等 約9.2万円）
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★戦略的ポイント★： 高級ホテルが並ぶエリアのため、あえて「ラグジュアリーな一軒家貸切」というブランディングで単価を上げる戦略が有効です。京都駅からもタクシーでワンメーター圏内（約5〜10分）というアクセスの良さは、荷物の多い富裕層ゲストに非常に好まれます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「東山観光」のゴールデンエリア： 三十三間堂、国立博物館、豊国神社が目と鼻の先。清水寺へも散策ルートとして徒歩圏内です。観光の合間に一度宿に戻って休憩できるこの立地は、子連れや高齢者同伴のゲストにとって最大の付加価値になります。
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リノベーション済みの清潔感： 築年数は経っていますが、内装が更新されているため、写真映えが重要なOTA（Airbnb等）での集客に有利です。フローリングや洗面独立などの現代的な設備は、海外ゲストの満足度を左右します。
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「3DK」という間取りの活用： 寝室を2〜3つ確保できるため、友人同士や複数世代の家族旅行に対応可能です。1LDKなどの狭い民泊との明確な差別化が図れます。
4. 契約・運営前に必ず確認するべきポイント
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「定期借家3年」の出口戦略： 3年間の契約期間内に初期投資を回収し、利益を確定させる必要があります。再契約の可能性についても事前に管理会社へ確認しておくのが賢明です。
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京都市の民泊上乗せ条例： 京都市は住宅専用地域等での平日営業制限（180日制限以上に厳しいルール）がある場合があります。本物件の用途地域と、周辺の自治会ルール、及び駆け付け要員の確保について、管理会社（SUPERSKY社）と綿密に打ち合わせる必要があります。
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閑静な住宅街での近隣対策： 特記事項に「閑静な住宅街」とあるため、騒音トラブルには細心の注意が必要です。ゲストへの事前アナウンスや、騒音センサーの導入などを検討してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
賃料16.8万円は一見高く感じますが、**「東山区」「54㎡」「リノベ済」「民泊公認」**という条件を揃えた物件は極めて稀少です。京都駅からのタクシーアクセスが良く、周辺の超高級ホテル（フォーシーズンズ等）の宿泊単価が1泊15〜20万円以上であることを考えると、1棟貸切で1泊2.5〜4万円という設定は、ゲストにとって「賢い選択」として映ります。非常にポテンシャルの高い、攻めの運営ができる物件です。