賃料154万円｜1K×4部屋の一棟アパートを丸ごと収益化！インバウンドの聖地「大久保・新宿」エリア
新宿区大久保1丁目、東京メトロ副都心線「東新宿」駅から徒歩4分という、民泊・宿泊事業において日本屈指の超一等地にある一棟貸し物件です。 2階建ての木造アパート（築11年）で、1Kタイプが計4部屋。すでに「旅館・民泊・ホテル」としての利用を前提とした募集となっており、4部屋を一体運用することで、高単価かつ効率的な宿泊事業が可能です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都新宿区大久保1丁目
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交通：
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副都心線「東新宿」駅 徒歩4分
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JR山手線「新大久保」駅 徒歩9分
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賃料：1,540,000円（管理費：なし）
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初期費用：
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敷金：なし / 礼金：1ヶ月（154万円）
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保証金：6ヶ月（924万円）※解約時2ヶ月償却
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初回保証料：100%（154万円）
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仲介手数料：1ヶ月＋税（169.4万円）
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概算契約費用：約1,400万円〜1,500万円（※火災保険等除く）
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建物構造・面積：木造2階建 / 86.12㎡（1K×4部屋）
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築年月：2014年12月（築11年2ヶ月）
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条件：定期借家契約（2年）
2. 民泊・旅館収益シミュレーション
※宿泊単価1.8万円（1室あたり）・稼働率85%（月25.5日稼働）に設定。 新宿エリアの1Kタイプ、新大久保近くの立地はインバウンド（特に韓国・中国・欧米）から極めて人気が高く、強気の単価設定が可能です。
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想定月間売上：約1,836,000円
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（1.8万円 × 25.5日 × 4部屋）
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想定月間利益：約116,000円
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（売上183.6万円 － 賃料154万円 － 清掃・光熱・システム費等 約18万円）
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★戦略的視点★： 単純な月利は少なく見えますが、桜のシーズンや年末年始などの繁忙期に単価を3〜4万円に引き上げることで、月間売上が300万円を超えるポテンシャルを秘めています。また、1棟丸ごとのため、清掃の効率化やリネンサプライのコスト削減が容易です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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圧倒的なインバウンド需要： 新大久保のコリアンタウン至近でありながら、新宿歌舞伎町へも徒歩圏内。観光客にとって「これ以上ない」ロケーションです。
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旅館業免状の取得検討： 「旅館・ホテル」として許可を取得できれば、新法民泊の「180日制限」を受けずに365日フル稼働が可能です。本物件は商業地域に位置しており、取得の可能性が高いと考えられます（※要調査）。
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「一棟」ブランドの構築： 「ウイステリア東新宿」全体を一つのコンセプト（例：和モダン、K-POPスタイルなど）でプロデュースすることで、OTAでの露出を最大化できます。
4. 契約・運営前に必ず確認するべきポイント
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「営業許認可」の自己調査義務： 備考欄に「営業許認可については借主様で調査をして下さい」とあります。新宿区は用途地域や前面道路の条件、消防設備基準が厳しいため、契約前に必ず保健所・消防署への事前相談が必要です。
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高額な初期費用と定期借家契約： 保証金6ヶ月（924万円）に加え、2年間の定期借家契約です。再契約（更新）が可能かどうか、また中途解約の条件を慎重に確認し、初期投資の回収計画を立てる必要があります。
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建物構造（木造）と防音： 木造2階建てのため、部屋間の騒音トラブルが懸念されます。ゲストへのハウスルール徹底や、防音対策への投資が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件は「賃貸」というより**「ホテルの運営権を買う」に近いビジネスモデルです。初期費用1,500万円＋家具・内装・消防設備で計2,000万円程度の投資が見込まれます。 決して安くはありませんが、新宿エリアの一棟物件は市場に出ること自体が稀です。「キャッシュフローを回しつつ、新宿での運営実績（トラックレコード）を作りたい」**というプロ向けの勝負案件と言えるでしょう。
ただし、家賃としては高すぎる物件なので、この家賃を高く超える売上を上げられる方のみがチャレンジできる物件と言えます。