賃料11万円｜築76年の趣を活かす「京町家風」民泊！西院・大宮・丹波口・二条のマルチアクセス
京都の観光拠点として絶大な人気を誇る中京区壬生（みぶ）。阪急・JR・地下鉄・京福電鉄の4路線が利用可能な好立地に、「宿泊業可」を明記した平屋の一軒家が登場しました。 築76年の木造平屋という、京都ならではの歴史を感じさせる佇まいは、インバウンドゲストが熱望する「町家体験」を提供できる最高の素材です。飲食店不可という制限がある分、静かな環境で「暮らすような滞在」をプロデュースするのに適しています。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：京都府京都市中京区壬生高樋町
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交通：
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阪急京都線 「西院」駅 徒歩8分
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阪急京都線 「大宮」駅 徒歩10分
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JR山陰本線 「丹波口」駅 徒歩11分
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京福電鉄嵐山本線「西院」駅 徒歩6分
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地下鉄東西線「二条」駅 徒歩13分
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賃料：110,000円（管理費なし）
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初期費用：
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敷金：2ヶ月（22万円）
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礼金：2ヶ月（22万円）
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仲介手数料：1.1ヶ月（12.1万円）
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概算初期費用：約60万円〜70万円（備品・リノベ代除く）
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使用部分面積：31.44㎡（平屋建て）
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築年月：1950年1月（築76年1ヶ月）
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設備・特徴：
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民泊等の宿泊業可
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貴重な**「平屋建て」の一軒家タイプ**
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駆け付け要員紹介可（運営上の大きなメリット）
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バス・トイレ別、都市ガス、給湯あり
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事務所、サロン等も相談可
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2. 民泊収益シミュレーション（京都町家・貸切モデル）
※宿泊単価1.8万円・稼働率70%（月21日稼働）に設定。 「新選組ゆかりの地・壬生」のストーリーと、平屋貸切のプライベート感を武器に高単価を狙います。
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初期投資（概算）：約250万円〜
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契約初期費用：約60万
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消防設備・簡易宿所/民泊許可申請：約40万
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和モダン・リノベーション（内装・庭）：約100万
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家具・家電・インテリア：約50万
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想定宿泊単価：18,000円（最大3〜4名収容を想定）
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想定月間売上：約378,000円
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想定月間利益：約210,000円
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（売上37.8万円 － 賃料11万円 － 清掃・光熱・システム費 約5.8万円）
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★収益の鍵★： 京都市内は宿泊施設の供給過多と言われますが、「独立した平屋の一軒家」は依然として希少です。アパートの一室とは比較にならない「体験価値」があるため、閑散期でも単価を維持しやすい強みがあります。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「壬生（みぶ）」という歴史的ブランド： 新選組の屯所跡（八木邸・旧前川邸）や壬生寺が至近。歴女や歴史ファンのインバウンド層にとって聖地とも言えるエリアです。内装に「和」のエッセンスを強く取り入れることで、指名買いの予約を狙えます。
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4路線利用による広域観光拠点： 阪急で「嵐山」や「河原町（祇園）」、JRで「京都駅」「二条城」、地下鉄で「醍醐」など、京都全域へスムーズにアクセス可能。長期滞在ゲストへの訴求力が抜群です。
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「平屋」のアクセシビリティ： 階段がないため、重いスーツケースを持つゲストや、高齢者・子供連れにも喜ばれます。ユニバーサルデザインを意識したリノベーションでターゲットを広げられます。
4. 契約・運営前に必ず確認するべきポイント
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京都市独自の条例（宿泊税・駆け付け）： 京都市は日本で最も宿泊規制が厳しい都市の一つです。「駆け付け要員」の紹介があるのは非常に有利ですが、管理会社への委託条件や、自治体への登録手続きを詳細に確認する必要があります。
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築76年のインフラ状態： 下水管の老朽化や電気容量、断熱性能などは、築古物件ならではの懸念点です。冬の寒さが厳しい京都において、快適に過ごせる空調・断熱対策が利益（レビュー評価）に直結します。
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「飲食店不可」の遵守： サロンや教室は可ですが、飲食の提供はできません。ゲストがデリバリーや外食を楽しめるよう、周辺の「壬生グルメマップ」を作成するなどのソフト面での工夫が求められます。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
京都で「民泊可」の平屋が賃料11万円というのは、非常にバランスの良い案件です。 中京区は地価も高く、通常ならもっと高額な賃料設定になってもおかしくありません。この物件の最大の魅力は**「定期借家2年」という短期間で、いかに効率よく投資を回収し、ファンを作るか**という点にあります。駆け付け要員の紹介があるため、遠隔地（大阪や東京など）の投資家が「京都民泊」にデビューする最初の1軒としても、リスクがコントロールしやすい優良物件です。
ただし、京都市は旅館業法・住宅宿泊事業法共に許可の取得が厳しいことで有名です。契約前に必ず諸条件を保健所に確認する様にしてください。