賃料 約16.5万円｜23区内で「ファミリー・グループ」をターゲットにできる希少な広さ
東京都板橋区、都営三田線「西台駅」エリアの民泊許可物件です。専有面積が約40㎡、間取りが2DKあるため、東京23区内の民泊で最も需要が高い**「3〜4名のグループ・ファミリー層」**をターゲットにできるのが最大の強みです。
三田線は、巣鴨、水道橋（東京ドーム）、大手町、日比谷など、観光・ビジネスの主要拠点へダイレクトにアクセスできるため、リピーターや長期滞在客の獲得も期待できる立地です。
1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL：ジモティー物件ページ（投稿ID: 1mer80）
-
所在地：東京都板橋区（西台駅周辺）
-
交通：都営三田線「西台」駅
-
賃料：約165,000円（管理費：なし）
-
初期費用：
-
敷金：2ヶ月（うち償却1ヶ月）
-
礼金：1ヶ月
-
概算初期費用：約60万円〜70万円（※民泊条件による変動あり。家具家電・消防設備費除く）
-
-
専有面積：約40.00㎡（2DK）
-
築年月：要確認
-
設備・特徴：
-
民泊許可物件（オーナー・管理会社公認）
-
2DK（寝室を分けられるためグループに最適）
-
三田線沿線（都心アクセス良好）
-
専門業者による契約・運営サポートあり
-
2. 民泊収益シミュレーション（新法民泊・ファミリー観光モデル）
※宿泊単価1.8万円・稼働率75%（月22.5日稼働）に設定。4名グループでの利用を想定。 ※板橋区は「住宅宿泊事業法（新法）」適用。年間180日の制限があるため、閑散期はマンスリー運用を組み合わせるモデルを推奨。
-
初期投資（概算）：約130万円〜
-
契約初期費用：約60万
-
消防設備・届出申請費用：約30万
-
家具家電・インテリア（40㎡/4名分）：約40万
-
-
想定宿泊単価：18,000円（4名宿泊なら1人4,500円。ビジホ2部屋より圧倒的に安価）
-
想定月間売上：約405,000円（民泊フル稼働時）
-
想定月間利益：約160,000円
-
（売上40.5万円 － 賃料18.1万円（税込想定） － 清掃・光熱・システム費 約6.4万円）
-
-
★収益の鍵★： 23区内の1K物件（単価8,000円前後）を2軒運営するよりも、この40㎡の物件1軒で単価を上げる方が、清掃管理や通信費などの固定費を圧縮でき、効率的に利益を残せます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
-
「西台」というベッドタウンの利点： 西台駅周辺はスーパー（ダイエー等）や飲食店が充実しており、暮らすように旅をしたい海外ファミリーに好まれる環境です。「東京のリアルな住宅街」を体験できる宿として、キッチン設備を充実させるのが得策です。
-
2DKを活かしたプライバシー確保： 2つの居室があるため、「両親と子供」や「友人グループ2組」など、寝室を分けたいニーズに応えられます。これは1K物件には真似できない、高い成約率（コンバージョン）を生む要因になります。
-
東京ドーム・大手町への直通アクセス： 三田線沿線はイベント需要も強く、東京ドームでのライブやスポーツ観戦を目的とした地方からの国内旅行者もターゲットに含めることができます。
4. 契約・運営前に必ず確認するべきポイント
-
「民泊時」の条件変更： 概要欄に「民泊の場合は条件が変わる可能性がある」と明記されています。賃料の上乗せや敷引の追加がないか、LINE公式を通じて早期に確認が必要です。
-
消防設備の現況確認： 40㎡の広さになると、自動火災報知器の設置範囲や誘導灯の要否など、1K物件よりも設備費用がかさむ場合があります。
-
180日制限の運用プラン： 年間180日制限を使い切った後の「マンスリー運用」について、管理会社が認めているか、あるいはサブリース（転貸）の範囲がどこまでかを確認してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
板橋区は、新宿や渋谷に比べると宿泊単価はやや下がりますが、その分**「賃料が安定しており、長期運営での利益が出やすい」**のが特徴です。 特に40㎡というサイズは、23区内の民泊市場において「最も供給が不足しているゾーン」の一つ。1K物件の過当競争を避け、安定して高単価・高稼働を狙いたい中級者以上の運営者、あるいは「一撃の利益」を重視したい初心者に非常にお勧めできる物件です。