賃料28.6万円・86㎡の広さ！「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京」至近の戦略的拠点
ハリー・ポッターの体験型施設「スタジオツアー東京」の誕生で沸く豊島園エリアに、「民泊転貸可」の庭園付き一戸建てが登場しました。86㎡超のゆとりあるメゾネット空間に加え、約13坪の広々とした庭園、さらにDIY可能という、体験型宿泊施設を作るには最高の条件が揃っています。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：東京都練馬区春日町1丁目
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交通：
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西武豊島線「豊島園」駅 徒歩5分
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都営大江戸線「豊島園」駅 徒歩6分（新宿まで直通約20分）
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賃料：28.6万円（坪単価：1.1万円）
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初期費用：
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敷金：2ヶ月（※ペット飼育時など、退去時100%償却）
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礼金：1ヶ月
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仲介手数料：1ヶ月
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保証会社利用：要（初回100%）
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概算初期費用：約140万円〜160万円（内装工事費除く）
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使用部分面積：86.25㎡（5つの洋室があるメゾネット）
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土地面積：136.15㎡（庭園 約13坪あり）
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築年月：1975年1月（築51年）
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特徴：
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DIY可能
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庭園付き
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バス・トイレ別、トイレ2ヶ所
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ペット飼育相談可
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2. 民泊収支シミュレーション
※宿泊単価3.5万円・稼働率70%（年間180日制限遵守＋残り半分をマンスリー運営）を想定。スタジオツアー来場者（ファミリー・グループ客）をターゲット。
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初期投資（概算）：約400万円〜
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契約初期費用：約150万
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家具家電・コンセプトルーム作成（DIY）：約200万
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消防設備・民泊申請：約50万
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想定宿泊単価：35,000円（最大6〜8名想定、1人あたり4,000円〜）
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想定月間売上：約480,000円（民泊15日＋マンスリー運用）
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想定月間利益：約80,000円
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（売上48万円 － 賃料28.6万円 － 清掃・光熱・システム費 約11.4万円）
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★戦略的ポイント★： 「スタジオツアー東京」の需要を取り込むため、内装を魔法の世界観に寄せたコンセプトルームにDIYすることで、単価4〜5万円台も狙えます。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「世界的人気スポット」から至近： ハリー・ポッター施設まで徒歩圏内という立地は、国内外のファンにとって最強の訴求力になります。特に朝一番の回を予約している遠方客や外国人観光客の宿泊需要を独占できます。
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庭園付き・DIY可能という自由度： 13坪の庭を「和の庭園」にして写真映えを狙うか、あるいは子供が遊べるスペースにするなど、屋外空間を活かした集客が可能です。DIY可能なので、築古を逆手に取ったお洒落なリノベーションが楽しめます。
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大人数対応（トイレ2ヶ所・多室構成）： 5つの洋室があるため、2家族や3世代旅行の受け入れが可能です。トイレが2つある点も、大人数グループにとっては必須級の加点ポイントです。
4. 契約・運営前に必ず確認するべきポイント
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「敷金100%償却」の重み： 敷金2ヶ月分（約57万円）は退去時に戻ってきません。これは実質的な礼金のような扱いになるため、その分をあらかじめコストとして計算に入れておく必要があります。
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築51年の構造確認： 木造で築50年超のため、雨漏りや断熱性能が気になるところです。DIYをする前に、建物の主要な構造部分の状態を内見でしっかり確認してください。
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練馬区の民泊条例： 練馬区には独自の厳しい制限（住居専用地域での営業日数制限など）がないか、事前に保健所等で確認が必要です。本物件の用途地域は「近隣商業」のため、比較的柔軟な運営が期待できます。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
賃料28.6万円は、一般の賃貸としては安くありませんが、**「86㎡の戸建て」「庭付き」「民泊転貸公認」「ハリー・ポッター施設近く」**というキーワードを掛け合わせれば、事業性は極めて高いです。 新宿エリアの狭いマンション民泊と異なり、「東京での一軒家暮らし体験」を売りにできるため、欧米圏の長期滞在ファミリー層にも非常に好まれます。