賃料47.3万円・72㎡の広空間！「新宿」を遊び尽くすインバウンド需要の核心地
東京屈指の観光拠点「新宿」エリア、東新宿駅から徒歩5分の好立地にある貸店舗・事務所物件です。特筆すべきは、オーナーが**「民泊可」を公言している点、そして3階・4階を専有する「メゾネットタイプ」**である点です。飲食店は不可ですが、その分、静かでプライベート感のある「高級隠れ家宿」としてのブランディングに非常に適しています。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：東京都新宿区新宿６丁目（大りんビル）
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交通：
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東京メトロ副都心線「東新宿」駅 徒歩5分
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都営新宿線「新宿三丁目」駅 徒歩8分
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JR各線「新宿」駅も徒歩圏内
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賃料：47.3万円（坪単価：2.18万円）
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初期費用（事業用基準）：
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敷金：10ヶ月（473万円）
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礼金：2ヶ月（94.6万円）
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仲介手数料：1ヶ月
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概算初期費用：約630万円〜（内装工事費除く）
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使用部分面積：72.00㎡
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所在階：3階〜4階（メゾネット）
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設備・特徴：
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エレベーターなし
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飲食店不可
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現況渡し（内装・設備は残置物扱い）
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定期借家5年（再契約手数料1ヶ月）
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2. 民泊収益シミュレーション（現実的予測）
※宿泊単価4.5万円・稼働率70%（180日制限遵守＋残り半分をマンスリー運営）を想定。新宿エリアの70㎡超メゾネットは、6〜8名の大人数グループをターゲットにできるため、高単価設定が可能です。
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初期投資（概算）：約1,000万円
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契約初期費用：約630万
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家具家電・内装アップデート・消防設備：約370万
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想定宿泊単価：45,000円（定員6〜8名、1人あたり約6,000円〜）
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想定月間売上：約630,000円（民泊15日＋マンスリー運用）
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想定月間利益：約45,000円
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（売上63万円 － 賃料47.3万円 － 清掃・光熱・システム費 約11.2万円）
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★事業評価★： 固定費（賃料）が非常に高いため、民泊単体での利益幅は極めてタイトです。ただし、この物件の真価は「新宿6丁目」という住所にあり、ブランド化に成功すれば宿泊単価を6〜8万円まで引き上げるポテンシャルを秘めています。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「メゾネット」による付加価値： 3階をリビング、4階を寝室と分けることで、大人数でもストレスなく過ごせます。また、メゾネットはAirbnb等のリスティングでも「珍しい間取り」として目を引きやすく、新宿エリアのワンルーム物件と完全に差別化できます。
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新宿三丁目・歌舞伎町への圧倒的アクセス： 夜の新宿を満喫したい層にとって、徒歩圏内に帰れる場所があることは強烈な魅力です。特に富裕層の訪日グループは、利便性のためなら40万円超の賃料を支える単価を支払います。
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「エレベーターなし」の克服： 3階・4階まで階段で上がる必要があるため、ターゲットは「体力のある若年層の富裕層」や「身軽な長期滞在者」に絞られます。「新宿の隠れ家ルーフトップ」のようなコンセプトで、階段を登った先の特別感を演出する必要があります。
4. 契約・運営前に確認するべきポイント
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「残置物」の状態と改修許可： 設備や内装が全て残置物扱いのため、故障時の修理費は借主負担です。エアコンや水回りの状態を事前に厳しくチェックし、古い場合は入居前にオーナー交渉（あるいは自費交換）を検討してください。
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新宿区の民泊条例： 新宿区は「住居専用地域」において平日の営業を制限していますが、本物件のような商業的性格の強いエリアであれば、制限を回避できる可能性があります。事前に用途地域を確認してください。
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敷金10ヶ月のキャッシュフロー： 初期費用で約600万円以上が固定されます。5年間の定期借家契約であるため、5年以内に初期投資を回収し、利益を確定させる緻密な事業計画が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件は、「民泊初心者」にはおすすめしません。 賃料が高く、エレベーターがないという弱点があるため、集客と単価コントロールに長けたプロ向けの案件です。 しかし、「新宿で72㎡のメゾネット」を自由に運営できる機会は滅多にありません。例えば、プロジェクター完備のシアタールームを作ったり、和の空間を徹底的に作り込むことで、「新宿での特別な体験」を売る高単価宿として化ける可能性があります。
旅館業法で運営できれば大きな利益を見込めるので、旅館業法での運営が可能かを確認する様にしましょう。