賃料11万円・阪急「西院」「大宮」圏内の好立地！業種相談自由なマルチ拠点
京都観光の要所である中京区に位置する、民泊・宿泊事業の転貸が公認された1DKのテラスハウス（連棟貸家）です。京都市内は民泊規制（上乗せ条例）が非常に厳しいことで知られていますが、本物件はあらかじめ「民泊可」として募集されており、さらにエステ、ネイルサロン、マッサージ店といった店舗利用も可能です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：ジモティー投稿ページ
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所在地：京都府京都市中京区（阪急「西院」駅・「大宮」駅近く）
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交通：
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阪急京都本線「西院」駅・「大宮」駅 徒歩圏内
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京福電鉄（嵐電）も利用可能で、嵐山方面へのアクセスも良好
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賃料：110,000円
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初期費用：
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敷金：1ヶ月
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礼金：2ヶ月
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※民泊運営時の条件変更については要確認。
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間取り：1DK
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建物種別：テラスハウス（連棟貸家）
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特徴：
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民泊・レンタルスペース利用可能
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サロン系業種（エステ、ネイル等）可能
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紹介動画あり（Google Drive動画）
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2. 民泊・収益活用シミュレーション
※宿泊単価1.8万円・稼働率40%（月12日稼働）に設定。京都市の厳しい「180日制限」および「管理員駐在義務（または駆けつけ）」を遵守したモデル。
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初期投資（概算）：約1,000,000円〜
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契約初期費用（敷1礼2・仲手等）：約50万
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家具家電・和モダンインテリア：約35万
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消防設備・届出関連：約15万〜
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想定宿泊単価：18,000円（定員3〜4名・中京区の1DK貸切相場）
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想定月間売上：216,000円（月12日稼働）
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想定月間利益：約51,000円
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（売上21.6万円 － 賃料11万円 － 光熱・清掃・管理委託費 約5.5万円）
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★戦略的ポイント★： 京都市内の民泊は「180日制限」が厳格ですが、この物件は**「レンタルスペース」や「サロン」とのハイブリッド運用**が認められています。民泊ができない期間にエステ店や撮影スタジオとして貸し出すことで、稼働率の低さをカバーできるのが最大の強みです。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「西院・大宮」という戦略的拠点： 阪急で「河原町（中心部）」や「大阪（梅田）」へ直通。さらに嵐電を使えば「嵐山」へも一本です。観光客にとって、バス・電車を使い分けられるこのエリアは非常に利便性が高いです。
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テラスハウス（戸建て感覚）の魅力： 集合マンションと異なり、独立性が高いため、サロン利用時のプライバシー確保や、民泊ゲストの騒音トラブルリスク（上下階の心配）を軽減できます。
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業者によるトータルサポート： 投稿者が「内見代行」「手荷物配送」「物件調査」などのサポートを明言しています。京都の複雑な民泊ルールに精通したパートナーとして、初心者でも参入しやすい環境です。
4. 契約・運営前に必ず確認するべきポイント
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京都市「住宅宿泊事業」の上乗せ条例： 京都市では、住居専用地域において**「閑散期（1〜2月など）しか営業できない」**といった厳しい制限がある場合があります。本物件の用途地域と、年間で実際に何日民泊として営業可能かを必ず保健所に事前確認してください。
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緊急駆けつけ・管理体制： オーナーまたは管理業者が「施設から800m以内（または10分以内）」に居住・駐在している必要があります。外注する場合のコストを収支に含める必要があります。
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建物の構造と防音： 「連棟貸家」のため、隣家と壁を共有しています。サロンや民泊で利用する際、隣人への音漏れがないか、紹介動画や内見で壁の厚さを確認してください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
京都で「民泊可」の物件は、今や**賃貸市場に出回る前に業者が押さえてしまう「プラチナチケット」**です。 賃料11万円は一見高く感じますが、中京区という立地と、サロン併用可能な自由度を考えれば妥当なラインです。特に「西院」は近年、お洒落な飲食店が増え、若者や外国人観光客に人気のスポットです。
ただし、京都市は旅館業法・住宅宿泊事業法共に許可をとるのが難しいことで有名です。契約前に所得のための条件を必ず市役所で確認する様にしましょう。