賃料8.5万円・不忍池至近の好立地！観光需要の塊「谷根千・上野」エリア
東京メトロ千代田線「根津」駅から徒歩5分、上野公園や不忍池に隣接する「池之端」エリアの物件です。備考欄に**「民泊可能物件」**とはっきりと明記されており、転貸のハードルが高い23区内において非常に希少な募集です。京成上野駅（スカイライナー発着）も徒歩圏内のため、成田空港を利用する訪日外国人にとってこれ以上ない戦略的拠点となります。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：東京都台東区池之端２丁目
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交通：
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東京メトロ千代田線「根津」駅 徒歩5分
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京成線「京成上野」駅 徒歩13分（成田スカイアクセス直結）
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JR各線「上野」駅 徒歩16分
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賃料（居住用目安）：85,000円（管理費：なし）
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※民泊使用の場合は賃料・初期費用の条件が異なります。必ず問い合わせが必要です。
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初期費用（居住用基準）：
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敷金 2ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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敷引・償却：1ヶ月
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仲介手数料：1ヶ月分（別途）
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保証会社：初回50〜100%
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専有面積：28.00㎡（1DK / 洋室6畳）
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築年月：1973年1月（築53年1ヶ月 / RC造）
2. 民泊運用データ（想定収支シミュレーション）
※民泊時の賃料を12万円（居住用の約1.4倍）、宿泊単価1.5万円、稼働率70%（180日制限内・月平均15日稼働）に設定。
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初期費用（概算）：約1,400,000円〜
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（民泊用割増初期費用 約80万、家具家電・インテリア 35万、消防設備工事 25万〜）
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想定宿泊単価：15,000円（定員3名想定）
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想定稼働率：50%（月15日稼働・180日制限遵守）
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想定月間売上：225,000円
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想定月間利益：約65,000円
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（売上22.5万円 － 想定賃料12万円 － 清掃・光熱費・システム費 約4万円）
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年間想定利益：780,000円
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投資回収期間：約1.8年
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「谷根千」と「上野」のダブル集客： 古い町並みが人気の「谷根千（谷中・根津・千駄木）」エリアと、美術館や動物園がある「上野」の両方を庭にできる立地です。散策を楽しみたい欧米人ゲストから、都内観光の拠点にしたいアジア圏ゲストまで、ターゲット層が非常に広いです。
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「スカイライナー」アクセスの優位性： 成田空港から京成上野駅まで最速36分。そこから徒歩13分（タクシーなら数分）という立地は、海外ゲストにとって「東京での最初の夜・最後の夜」の宿として選ばれる決定打になります。
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あえての「3人1室」戦略： 28㎡の1DKであれば、ダブルベッド1台＋ソファベッド1台の構成で「3名宿泊」が可能です。1人あたりの単価を下げつつ、単独客よりも高い売上を狙えます。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「民泊使用時」の条件変更： 備考欄にある通り、民泊の場合は賃料が上乗せ（1.3〜1.5倍程度）されたり、礼金・敷金が加算されるのが一般的です。月々のCF（キャッシュフロー）が回るか、正確な見積もりを取ってください。
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台東区の「上乗せ条例」： 台東区は民泊に対して厳しいルール（住居専用地域での平日営業制限など）がある場合があります。本物件の用途地域を確認し、年間で最大何日営業可能かを確認してください。
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水回りの古さと清潔感： 1973年築で「B・T同室（3点ユニット）」の可能性が高いです。宿泊単価を維持するためには、最新のシャワーヘッドへの交換や、壁紙・照明の工夫による「清潔感とデザイン性の向上」が不可欠です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件の価値は、何と言っても**「池之端」という住所で民泊ができること**にあります。 上野公園のすぐ裏手というロケーションは、世界的に有名な宿泊予約サイト（Airbnb等）でも地図上で非常に目立ちます。築53年という古さはありますが、RC造のため防音性は一定程度期待でき、下階への配慮をしつつも安定した運営が可能です。 180日制限を回避するために、残りの半年を「マンスリーマンション」や「撮影スタジオ」として貸し出す体制を整えることで、投資回収をさらに早めることができます。
台東区は旅館業法・住宅宿泊事業法共に取得の条件が厳しいことで知られているので、必ず事前に保健所・消防署で許可を得るための条件を確認しましょう。