賃料6万円・55㎡！「民泊・寮・店舗」など用途自由なリノベベース案件
歴史観光都市・会津若松の市街地（南千石町）に位置する、自由度の高いテナント物件です。備考欄に**「民泊・寮・お好きな用途で」と明記されており、さらに「駐車場3台分」**が賃料に含まれているという、地方都市での事業運営に極めて有利な条件です。築62年のレトロな質感を活かした、コンセプト型民泊やカフェ併設宿としての活用が期待できます。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：福島県会津若松市南千石町
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交通：JR会津若松駅 徒歩33分（車で約7〜10分）
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賃料：60,000円（管理費なし・駐車場3台分込み）
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初期費用：
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礼金・敷金・保証金なし
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仲介手数料：1ヶ月分（別途消費税）
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初回保証料：賃料の100%（6万円）
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※初期費用合計：約15万円前後（家具・設備除く）と非常に安価。
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専有面積：55.4㎡（木造2階建）
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築年月：1963年10月（築62年4ヶ月）
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設備：バス・トイレ別、シャワー、飲食店可
2. 民泊・収支シミュレーション
※宿泊単価1.2万円・月間稼働8日に設定。観光客や、3台の駐車場を活かした「車旅グループ」をターゲット。
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初期費用（概算）：約800,000円〜
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（契約諸経費 15万、内装リフレッシュ 30万、家具家電・消防設備 35万）
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※敷礼ゼロのため、浮いた予算を内装（古民家風リノベ）に投資可能。
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想定宿泊単価：12,000円（1棟貸切・定員4〜5名想定）
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想定稼働率：26%（月8日稼働）
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想定月間売上：96,000円
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想定月間利益：約24,000円
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（売上9.6万円 － 賃料6万円 － 清掃・光熱費・システム費 約1.2万円）
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年間想定利益：288,000円
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投資回収期間：約2.5〜3年（※飲食店・カフェ併設ならさらに短縮可能）
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「駐車場3台」を活かしたロードトリップ需要： 会津若松は車での観光（大内宿や鶴ヶ城、磐梯山方面）が主流です。3台分の無料駐車場があることで、複数台で移動するツーリング仲間や、現地集合のグループ客を確実にキャッチできます。
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「飲食店可」を活かした宿×食の複合経営： 1階をカフェやバー、2階を宿泊スペースとする「ゲストハウス」スタイルが可能です。夜の飲食店が少ないエリアであれば、宿泊客以外からの収益も期待できます。
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「築62年」のヴィンテージ感を武器に： 古い木造建築であることを逆手に取り、畳や古家具を配置した「昭和レトロ」な空間デザインに振り切ることで、インスタ映えを狙う若年層や外国人観光客に強くアピールできます。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「店舗・事務所」契約の形態： 民泊新法（住宅宿泊事業法）での届出が可能か、あるいは旅館業法（簡易宿所）での申請が必要か、建物の用途変更の要否を含め会津若松保健所に事前相談が必要です。
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断熱・防寒対策： 会津の冬は非常に厳しく、1963年築の木造はそのままでは極寒です。内窓（二重サッシ）の設置や、強力なFF式石油ストーブの導入など、防寒への追加投資を予算に含めてください。
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水回りの状態： 「シャワーあり」とありますが、浴槽の有無や給湯器の年式、配管の劣化状況を内見時に精査する必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
初期費用が15万円程度でスタートできるのは、不動産投資として**「破格の低リスク」**です。 通常、テナント物件は敷金・保証金が重いものですが、本物件はそれがありません。 会津若松は「冬の雪景色」という強い観光資源があるため、冬場の暖房さえしっかりしていれば、年間通じて安定した需要が見込めます。
また、物件の内装が既に特徴的なので、これを活かしたおしゃれな内装で宿を検索するお客さんの目を引く宿を作り込むことができます。
会津若松という観光地の立地をうまく活かせれば、稼働率をもっと上げることも可能な物件です。