成田・羽田へ好アクセスの立石エリア｜2DK・50㎡のゆとりある最上階角部屋
東京都葛飾区立石に位置する、民泊・旅館業としての運用が明確に許可されているマンションです。最大の特徴は、**「有線の自動火災報知設備が設置済み」であり、「同建物内で既に6部屋が民泊運営中」**という実績です。法的なハードルが非常に低く、初心者でも参入しやすい「プロ仕様」の募集条件となっています。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：ジモティー投稿ページ
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所在地：東京都葛飾区立石5-4-2
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建物名：パークハイツ
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交通：
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京成本線「お花茶屋」駅 徒歩8分
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京成押上線「京成立石」駅 徒歩10分（成田・羽田直通あり）
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民泊運用時の賃料条件：
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月額賃料：231,000円（税込・管理費込）
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敷金：1ヶ月（償却）
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礼金：2ヶ月
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専有面積：50㎡（2DK）
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構造：鉄骨造 4階建て（最上階 403号室）
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設備・特徴：
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東南角部屋・3方向ベランダで採光抜群
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有線自動火災報知設備 設置済み
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独立洗面台、脱衣所、温水洗浄便座、エアコン2台
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下階が駐車場のため、ゲストの足音トラブルリスクが低い
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2. 民泊運用データ（想定収支シミュレーション）
※宿泊単価2.2万円・稼働率70%（21日稼働）に設定。成田・羽田を利用する訪日外国人グループ（4〜5名）をターゲット。
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初期費用（概算）：約1,600,000円〜
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（契約諸経費 約85万、家具家電・インテリア 50万、清掃予備費等 25万）
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※消防設備が設置済みのため、工事費（数十万円〜）を大幅にカットできます。
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想定宿泊単価：22,000円（定員5名想定・1棟貸切）
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想定月間売上：462,000円
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想定月間利益：約141,000円
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（売上46.2万円 － 賃料23.1万円 － 清掃・光熱費・システム費 約9万円）
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年間想定利益：1,692,000円
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投資回収期間：約1年〜1.2年
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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訪日客の動線「成田・羽田直通」： 京成押上線（京成立石駅）は、成田空港と羽田空港を結ぶ直通電車が通る非常に利便性の高い路線です。スーツケースを持った訪日客にとって、乗り換えなしでアクセスできる点は強力な成約理由になります。
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「昭和レトロ・飲み屋街」立石ブランド： 「京成立石」周辺は、日本のディープな居酒屋文化が残る街として海外メディアでも人気。観光地（浅草・スカイツリー）へのアクセスも良く、「東京の日常」を味わいたい層に刺さります。
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階下への騒音配慮が不要： 1階が駐車場であるため、複数名での宿泊や子供連れのゲストがいても、下の階から苦情が来るリスクが物理的に排除されています。これは集合住宅での民泊運営において最大の安心材料です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊運用の「条件変更」詳細： 居住用（賃料11.7万円）と民泊用（賃料23.1万円）で、月額コストが大きく異なります。民泊として契約する場合、事業用としての保証会社審査（初回100%等）が必要になる点に注意してください。
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先行契約のルール： 「先行契約」となっているため、内見前に申し込みと契約の決断を迫られる可能性があります。同建物内の他部屋の稼働状況を事前に確認することをお勧めします。
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「180日制限」への対応： 住宅宿泊事業法（民泊）で運営する場合、年間180日の制限があります。残りの期間をマンスリーマンション等で埋めるか、旅館業免許を取得して365日フル稼働させるか、管理会社と相談が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件は**「時間と手間をお金で買う」タイプの優良案件です。 通常、賃貸物件を民泊化するには、オーナー交渉、消防署との協議、高額な自火報設備の設置工事など、開始までに3〜6ヶ月かかります。しかし、この物件は「既に答えが出ている」**状態です。 賃料が23.1万円と高く設定されていますが、50㎡あれば4〜6名の多人数宿泊が可能です。東京のホテル価格が高騰している現在、1人あたり4,000円〜5,000円の計算であれば、ゲスト側にとっても十分安く、高稼働が期待できます。
同じ物件で別の民泊が運営されている点は、許認可取得の面では非常にメリットがある部分です。ただし、運営するとなるとそれだけ近所にライバルがたくさんいる状態となります。他の物件との差別化を生み出すことができなければ価格競争となってしまい大きな利益は見込めません。この点も踏まえて検討しましょう。