成田空港・都心へのアクセス抜群！「民泊可」が明記された希少な駅近マンション
京成本線「京成小岩」駅からわずか徒歩2分という、観光客にとって非常に利便性の高い立地にあるマンションです。備考欄に**「民泊可」とはっきりと記載されており、さらに日本テナント保証（事業用保証）**の利用が指定されていることから、オーナー側も事業利用を前提とした募集を行っています。43.6㎡の広さがあり、最大5〜6名のグループ収容も狙える、ポテンシャルの高い物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：東京都江戸川区北小岩６丁目
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交通：
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京成本線「京成小岩」駅 徒歩2分
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JR総武線「小岩」駅 徒歩17分
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賃料：160,000円（管理費：なし）
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初期費用（事業用想定）：
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礼金 3ヶ月（48万円）
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敷金 3ヶ月（48万円）
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保証金/償却：なし / 13万円
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仲介手数料：1ヶ月分
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※初期費用合計：約120〜130万円（家具・消防等除く）
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専有面積：43.60㎡（1LDK / LDK16帖、洋室6帖）
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築年月：1980年6月（築45年8ヶ月 / SRC造）
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設備：エレベーター、エアコン、バス・トイレ別、温水洗浄便座、洗面所独立、ネット無料、防犯カメラ
2. 民泊運用データ（想定収支シミュレーション）
※宿泊単価1.8万円・稼働率70%（180日制限内・月平均15日稼働）に設定。成田空港を利用する外国人ファミリーやグループをターゲット。
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初期費用（概算）：約1,800,000円
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（初期費用 125万、家賃保証 16万、家具家電・消防設備 40万）
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想定宿泊単価：18,000円（定員5〜6名想定）
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想定稼働率：50%（月15日稼働・180日制限遵守）
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想定月間売上：270,000円
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想定月間利益：約75,000円
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（売上27万円 － 賃料16万円 － 清掃・光熱費・システム費 約3.5万円）
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※ネット無料のため、通信費コストなし。
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年間想定利益：900,000円
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投資回収期間：約2年
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「成田空港」直通の強み： 京成本線は成田空港へのアクセスが非常に良く、大きな荷物を持った訪日外国人にとって「駅徒歩2分」は強力な訴求ポイントになります。
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LDK16帖＋洋室6帖の柔軟性： LDKが非常に広いため、ソファベッドを2台設置しても余裕があります。洋室にダブルベッド2台、LDKにソファベッド2台を配置すれば、最大6名のグループに対応でき、1名あたりの宿泊単価を下げることで高い競争力を持てます。
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「事務所使用可」による安心感： 不特定多数の出入りに対して理解があるビルであり、防犯カメラ等のセキュリティも備わっているため、近隣トラブルのリスクが比較的低いと考えられます。
4. 契約前に確認するべきポイント
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「旧耐震基準」の確認： 1980年築のため、耐震診断の有無を確認してください。ゲストの安全確保とともに、民泊申請時に自治体から耐震に関する書類を求められる場合があります。
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初期費用の高さと更新料： 礼金・敷金が各3ヶ月と高額です。また、更新料が「新賃料の1.5ヶ月分」と高めに設定されているため、2年以上の長期スパンでの収支計画が必須です。
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消防設備設置の可否： マンション全体の火災報知器システムとの連動が必要か、あるいは独立した住戸内設備で完備できるか、消防署への事前相談を推奨します。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
賃料16万円は1LDKとしては高額ですが、**「23区内・駅徒歩2分・民泊公認」**という条件を考えれば、ビジネスとしては成立するラインです。 江戸川区は、東京ディズニーリゾート（舞浜）へのバス便も小岩駅から出ており、成田・羽田・ディズニーという「観光のゴールデントライアングル」へのアクセスが良い隠れた優良エリアです。 180日制限を超える運用として、平日は「事務所利用」や「撮影スタジオ」として時間貸しするなどのハイブリッド運用を組み合わせると、さらに収益性が高まります。