賃料17万円・60㎡・最大8名規模の宿泊運営が狙える希少なマンション案件
横浜市鶴見区の「大村ビル」は、民泊（住宅宿泊事業）だけでなく、レンタルスペースとしての利用も公認されている非常に珍しい物件です。JR鶴見駅から徒歩圏内で、60㎡の広さと3LDKという間取りを活かし、宿泊・パーティ・会議など多目的な収益化が期待できます。さらに**「敷金・礼金なし」**のため、この規模の物件としては初期費用を大幅に抑えたスタートが可能です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（SUUMO）
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所在地：神奈川県横浜市鶴見区佃野町
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交通：JR京浜東北線「鶴見」駅 徒歩13分
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（「横浜」駅まで約10分、「品川」駅まで約18分と都心・横浜双方へのアクセス至便）
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賃料：170,000円（管理費：なし）
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初期費用：敷金なし / 礼金なし
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専有面積：60.00㎡（3LDK）
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構造：鉄骨造 3階 / 4階建
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築年月：1994年2月（築32年）
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設備：バス・トイレ別、洗面所独立、3口コンロ、エアコン、ワイドバルコニー、都市ガス、全居室洋室
2. 民泊・レンタルスペース運用データ（想定収支）
※**宿泊単価2.0万円・稼働率60%**に設定。羽田空港や横浜観光を利用するグループ客をターゲット。
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初期費用（概算）：約850,000円〜
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（前家賃等 17.5万、仲介手数料 18.7万、保証会社・保険 15万、鍵交換・サポート 3.8万、家具家電・消防設備 30万〜）
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※敷礼ゼロのため、同規模物件より約35万円ほど初期費用を浮かせられます。
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想定宿泊単価：20,000円（1棟貸切・定員6〜8名想定）
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想定稼働率：60%（180日制限を考慮し、月平均15日の稼働で試算）
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想定月間売上：300,000円
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想定月間利益：約70,000円
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（売上30万円 － 賃料17万円 － 清掃・光熱費・システム費 約6.0万円）
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※宿泊以外の時間は「レンタルスペース（時間貸し）」として運用することで利益の上積みが可能です。
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年間想定利益：840,000円
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投資回収期間：約12ヶ月
3. 立地と多目的利用を活かした戦略
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「羽田空港・都心」へのハブ立地： 鶴見は京急線（京急鶴見駅も利用可）を使えば羽田空港へ直結、JRで品川・東京・横浜へも短時間で移動できます。スーツケースを持つインバウンド客にとって、横浜・東京観光の中間地点として非常に魅力的な立地です。
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3LDK・全居室洋室の使い勝手： 3つの独立した洋室（12畳・6畳・4畳）があるため、最大8名程度の宿泊が可能です。大人数のグループを受け入れることで、周辺のホテルよりも「1人あたりの単価」を安く設定でき、高い競争力を維持できます。
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「レンタルスペース」とのハイブリッド運営： 民泊の180日制限（新法）にかかる残りの185日間を、撮影スタジオ、パーティールーム、会議室として時間貸し運用できます。管理会社がSOHOやレンタルスペース利用を公認しているため、トラブルのリスクが低いのも大きな利点です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊・旅館業利用時の条件変更：備考欄に「諸条件変更の可能性有」とあります。家賃の増額や、敷金の積み増し（例：3ヶ月分など）が発生する場合があるため、事業収支にどう影響するか事前の見積もりが必須です。
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マンション内規と消防設備：鉄骨造の集合住宅のため、他の居住者への配慮（騒音対策）や、共用部の使用ルールを確認してください。また、民泊許可に必要な自動火災報知設備の設置可否も要チェックです。
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短期解約違約金：違約金の設定があるため、最低でも2年間の継続運営を前提とした事業計画を立てる必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
横浜市内で「駅徒歩圏・60㎡・民泊・敷礼ゼロ」という条件は非常に希少です。特に、この物件は12畳の広い洋室があるため、ここをメインのリビング兼パーティースペースとして演出し、残りの部屋を寝室にすることで、**「大人数で集まれる宿」**としてのブランディングが成功の鍵となります。 鶴見エリアは「多文化共生」の街でもあり、ブラジルや沖縄などの多国籍な飲食店が多いため、周辺のグルメマップを提供することでゲストの満足度を高めることが可能です。