賃料48万円・78.96㎡の広空間！「原宿・千駄ヶ谷」徒歩圏のハイエンド運用
東京屈指の洗練されたエリア「渋谷区千駄ヶ谷」に位置する、2000年築のRC造マンション・オフィス物件です。募集条件に**「民泊相談可」**と明記されており、北参道・原宿という圧倒的なインバウンド・ブランド立地で、高単価な宿泊事業を公認で展開できる極めて希少な案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
-
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷２丁目
-
交通：
-
東京メトロ副都心線「北参道」駅 徒歩5分
-
JR山手線「原宿」駅 徒歩10分
-
JR総武・中央線「千駄ケ谷」駅 徒歩11分
-
-
賃料：482,900円（管理費：11,000円）
-
初期費用：敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月（※民泊時は条件変更の可能性あり）
-
専有面積：78.96㎡
-
構造：RC（鉄筋コンクリート）5階 / 6階建
-
築年月：2000年11月（築25年）
-
設備：オートロック、エレベーター、宅配BOX、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、都市ガス
2. 民泊運用データ（想定収支シミュレーション）
※宿泊単価4.5万円・稼働率75%（180日制限内）に設定。原宿エリアを好む富裕層グループ客（4〜6名）をターゲット。
-
初期費用（概算）：約2,500,000円〜
-
（敷礼・前家賃 148万、仲介手数料 53万、保証会社・保険 15万、高級家具家電・消防設備 34万〜）
-
※立地に見合うハイエンドな家具選定を推奨。
-
-
想定宿泊単価：45,000円（1棟貸切・定員6名程度想定）
-
想定稼働率：75%（180日制限を考慮し、月平均15日の稼働で試算）
-
想定月間売上：675,000円
-
想定月間利益：約121,100円
-
（売上67.5万円 － 賃料等49.4万円 － 清掃・光熱費・システム費 約6.0万円）
-
※清掃のセルフ対応や、閑散期のマンスリー（月40万〜）併用で利益率はさらに向上します。
-
-
年間想定利益：1,453,200円
-
投資回収期間：約1.7年
3. 立地と物件特性を活かした戦略
-
「ブランド立地」による高単価設定： 北参道・原宿エリアは、感度の高い訪日外国人に絶大な人気を誇ります。周辺の高級ホテルが1泊8〜12万円する中で、78㎡の広さを4.5万円（6名なら1人7,500円）で提供できるのは極めて強力な競争力となります。
-
RC造・築浅（2000年）の安心感： 築古の戸建て民泊と異なり、オートロック、エレベーター、宅配BOX完備のRC造は、ゲストの安心感と利便性が段違いです。高評価レビュー（5つ星）を獲得しやすく、リピーターの確保も見込めます。
-
定期借家契約の活用： 2年の定期借家契約（再契約料あり）ですが、法人での事務所利用兼民泊としての運用であれば、節税メリットを享受しながらの事業展開が可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
民泊許可の「条件変更」内容：備考欄に「条件変更有り」と記載されています。一般的には敷金の積み増し（2〜3ヶ月分へ変更）や賃料の数％アップが想定されますので、事前の確認が必須です。
-
消防設備の見積もり：オフィスビル内の住居・オフィス仕様の場合、自動火災報知設備の設置状況により追加工事が必要になるケースがあります。
-
180日制限対策：渋谷区は民泊新法による営業日数が厳格に制限されます。残りの185日を「撮影スタジオ」や「高級マンスリー」として貸し出すハイブリッド運営を前提に契約することをお勧めします。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
家賃48万円は一見高く感じますが、坪単価約2万円は千駄ヶ谷の好立地・RC造ビルとしては適正価格です。 この物件の必勝法は**「Workation（ワーケーション）」**への特化です。高速Wi-Fiと大型のワークテーブルを設置し、「原宿で遊び、北参道で働く」スタイルを提案すれば、平日のビジネス客と週末の観光客の両方を取り込めます。78㎡あれば、ベッドルーム2室＋広いリビングが確保できるため、エグゼクティブ層のファミリー利用にも最適です。
旅館業法の所得が可能であれば、365日運営可能で利益も大きくなる可能性が高いので、一度消防署・区役所で相談してみるといいでしょう。