1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（ジモティー）
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所在地：東京都葛飾区堀切
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交通：京成本線「堀切菖蒲園」駅 徒歩5分
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（「京成上野」駅まで約15分、「押上/スカイツリー」方面へのアクセスも良好）
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賃料：85,000円（管理費：0円）
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初期費用：敷金1ヶ月 / 礼金1ヶ月（※ペット飼育時は敷金2ヶ月）
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専有面積：44.82㎡（3DK）
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構造：木造2階建て
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設備：エアコン3台（各部屋完備）、バス・トイレ別、モニタ付インターホン、プロパンガス、全室フローリング
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※宿泊単価14,000円・稼働率70%（180日制限内）に設定。上野・浅草観光を目的とした3〜4名のグループをターゲット。
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初期費用（概算）：約700,000円
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（敷礼 17万、前家賃 8.5万、保証会社・保険 8万、家具家電・消防設備 36.5万）
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※仲介手数料が0円のため、通常より約9万円（賃料1ヶ月分+税）コストカット可能。
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想定宿泊単価：14,000円（1棟貸切・3〜4名収容）
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想定稼働率：70%（※180日制限を考慮し、月間平均15日の営業で試算）
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想定月間売上：210,000円
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想定月間利益：約85,000円
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（売上21万円 － 賃料8.5万円 － 清掃・光熱費・システム費 約4.0万円）
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年間想定利益：1,020,000円
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投資回収期間：約8〜9ヶ月
3. 立地と設備を活かした運営戦略
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「全室独立」の強み： 3DKで各居室が分かれているため、友人同士やカップル2組のグループでも気兼ねなく滞在できます。各室にエアコンが設置済み（計3台）である点は、初期投資の軽減だけでなくゲストの満足度にも直結します。
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インバウンド需要の取り込み： 「堀切菖蒲園」駅は成田空港から京成本線一本（青砥乗り換え）でアクセスしやすく、海外ゲストにとって分かりやすい立地です。また、下町情緒あふれる「堀切」エリアは、静かな滞在を望む層に支持されます。
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ペット可・多人数可の差別化： 都心近郊でペット同伴可能な民泊は希少です。小型犬同伴可に設定することで、国内旅行客の需要も取り込み、閑散期の稼働を補うことができます。
4. 契約前に確認するべきポイント
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180日制限後の活用法：新法民泊（住宅宿泊事業法）となるため、年間180日の営業制限があります。残りの期間を「短期貸し事務所」や「ペット同伴可のマンスリー」として運用できるかオーナーと要相談。
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消防設備の適合：民泊利用にあたり、自動火災報知設備の設置が必要です。木造2階建て・44㎡であれば「特定小規模施設用」の設置で済む可能性が高いですが、専門家への確認を推奨します。
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階段の傾斜：築48年の戸建ての場合、階段が急なケースがあります。大型スーツケースを持つ海外ゲストの安全性を事前にチェックしてください。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
家賃8.5万円で駅徒歩5分の民泊可能物件は、現在の都内マーケット（特に葛飾・江戸川エリア）では非常にバランスの良い優良案件です。 特に**「各部屋エアコン付き」と「仲介手数料無料」**のメリットは大きく、浮いた予算を内装（和モダンな壁紙や照明など）に回すことで、Airbnb内の写真映えを格段に向上させることができます。堀切菖蒲園は「ラーメン激戦区」としても知られており、周辺の飲食店情報をまとめた自作ガイドブックを置くことで、ゲストの体験価値を高め、高レビューを狙うのが成功の秘訣です。