羽田空港アクセスの要所！希少な「民泊可能」公認マンション案件
京急本線「平和島」駅から徒歩2分という、インバウンド需要の動線上に位置する好立地物件です。最大の特徴は、募集条件に**「民泊可能」**と明記されている点にあります。東京都内では管理規約や近隣トラブルのリスクから民泊不可の物件が大半を占める中、本物件は堂々と事業計画を立てられる希少な「公認」案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：東京都大田区大森本町２丁目
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交通：
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京急本線「平和島」駅 徒歩2分（羽田空港第3ターミナル駅まで約15分）
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賃料：180,000円（管理費：5,000円）
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初期費用：敷金1ヶ月、礼金2ヶ月、保証金1ヶ月
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専有面積：31.5㎡（メゾネットタイプ）
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築年月：1992年2月（築34年）
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建物構造：鉄骨造 4階建（3〜4階部分）
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特徴：角部屋、最上階、飲食店不可、バス・トイレ別、室内洗濯機置場
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※羽田空港至近エリアの30㎡クラス・メゾネット物件の稼働実績に基づく試算
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初期費用（概算）：約1,100,000円
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（敷礼・保証金・前家賃等 約74万、仲介手数料 19.8万、家具家電・リネン・消防設備 約16万）
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想定宿泊単価：16,000円（2〜3名収容・メゾネットの希少性を加味）
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想定稼働率：75%（※180日制限内での高稼働を想定）
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想定月間売上：240,000円（年180日営業を月平均15日に均した売上）
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想定月間利益：約24,500円（民泊のみの場合）
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（売上24万円 － 賃料等18.5万円 － 清掃・光熱費・システム費 約3.05万円）
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※清掃を自主運営にする、または後述の「ハイブリッド運用」で利益率を大幅に改善可能。
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年間想定利益：294,000円〜（民泊のみ）
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投資回収期間：約3.7年（※マンスリー併用時はさらに短縮可能）
3. 法令・運営条件
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許可形態：民泊新法（住宅宿泊事業法）もしくは特区民泊
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運営制限：
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大田区は独自の条例により、住居専用地域での平日営業が一部制限される場合がありますが、本物件は平和島駅前の商業性の高いエリアであるため、180日の範囲内であれば効率的な運用が期待できます。
- 特区民泊で365日運営が可能な可能性もあり。
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特筆すべき運営形態：
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メゾネット構造：3階と4階に分かれているため、寝室とリビングを完全に分離でき、宿泊満足度を高めやすい構造です。
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飲食店不可：建物全体が静かな環境である可能性が高く、ゲストからの「騒音」に関する不満が出にくいメリットがあります。
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4. 契約前に確認するべきポイント
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「民泊可能」の具体的範囲：マンション全体の管理組合で承認されているのか、あるいはオーナー個人が許可しているのか。長期的な運営可否を確認。
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消防設備の状態：鉄骨造3階以上のメゾネットのため、自動火災報知設備の有無や、避難経路の確保について消防署への事前相談を推奨します。
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解約時償却：保証金の50％が償却されるため、初期投資の一部として織り込んでおく必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の勝機は、**「羽田空港の深夜早朝便ユーザー」**の取り込みです。平和島は空港アクセスが抜群で、深夜に帰国した、あるいは早朝に出発するゲストにとって非常に利便性が高いエリアです。 31.5㎡のメゾネットであれば、カップルや少人数グループが「東京らしい都会的な滞在」を感じられる内装にすることで、周辺のビジネスホテル（1泊1.5〜2万円）との価格競争に十分勝てます。
特区民泊での運営ができれば365日運営できるので、特区民泊での運営が可能か、事前に区役所で確認を取りましょう。