1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（ジモティー）
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所在地：福島県郡山市朝日1丁目
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交通：JR東北本線「郡山」駅 車で約10分（郡山市役所すぐそば）
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賃料：69,300円（税込）
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敷金/礼金：なし / なし（※事業内容により別途条件提示の可能性あり）
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専有面積：建物 79㎡（4K＋物置） / 庭 約50坪
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築年月：1964年頃（築62年）
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構造：木造平屋建て
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特徴：大型犬・多頭飼い可、DIY自由、原状回復不要、都市ガス、駐車場込
2. 民泊・宿泊事業運用データ（現実的シミュレーション）
※**宿泊単価15,000円・稼働率40%**に設定。大型犬同伴のグループ客や、市役所・開成山公園周辺のイベント需要を想定。
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初期費用（概算）：約1,000,000円
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（保証会社 7万、保険 3万、DIY材料費 30万、家具家電 30万、消防設備工事 20万、許認可 10万）
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※現状貸しのため、雨漏り点検や畳・クロスの表替え費用を想定。
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想定宿泊単価：15,000円（1棟貸し・4名〜6名収容）
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想定稼働率：40%（月12日稼働）
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想定月間売上：180,000円
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想定月間利益：約73,000円
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（売上18万円 － 賃料6.9万円 － 清掃・光熱費・運営費 約3.8万円）
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年間想定利益：876,000円
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投資回収期間：約14ヶ月
3. 法令・運営条件
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許可形態：民泊新法（住宅宿泊事業法）
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業種制限と条件変更：
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備考欄に「民泊業等の場合、火災保険料アップに伴う別途条件提示あり」と記載。敷金の積み増しや、月額数千円〜の賃料加算を想定しておく必要があります。
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消防設備：木造平屋・79㎡のため、特定小規模施設用自動火災報知設備の設置が必要です。現状渡しのため、設置費用は借主負担となります。
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原状回復不要：大規模な造作が可能ですが、構造に関わる部分（柱や梁の撤去）については事前に貸主の承諾を得る必要があります。
4. 契約前に確認するべきポイント
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大型犬可・ドッグラン化の許可：50坪の庭を柵で囲い、ドッグランとして運用することの承諾を得る。
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断熱・光熱費（都市ガス）：郡山の冬は非常に寒いため、築62年の平屋では暖房効率が課題となります。都市ガスである点は有利ですが、内装DIY時に断熱材の追加を推奨します。
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インフラの劣化状況：水道管や下水の勾配、電気のアンペア数など、古い建物特有のインフラ不具合がないか内見時に要確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝機は**「朝日エリアで庭50坪」**という点に集約されます。 郡山市役所周辺はビジネス需要も高いですが、近隣の「開成山公園」は市民や観光客が集まるスポットです。ここに「大型犬3頭までOK・専用庭ドッグラン付」の民泊を作れば、福島県内外から愛犬家が集まる唯一無二の施設になります。 また、「開店前フリーレント応談」という条件を活かし、最初の1〜2ヶ月をDIY・工事期間に充てて初期のランニングコストを抑える交渉を強くお勧めします。