「民泊・レンタルスペース可」大型物件・複数路線利用可・大人数グループ特化型案件
東京都墨田区緑に位置する、155.36㎡という圧倒的な広さを誇るメゾネットタイプの大型物件です。都内では極めて希少な「4LDK・155㎡」というスペックに加え、仲介会社が**「民泊可・レンタルスペース可」**と明記している点が最大の強みです。インバウンドの大家族や団体客をターゲットにすることで、高単価・高稼働が期待できるハイエンドな投資案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
- https://suumo.jp/chintai/bc_100481432252/
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物件名：緑マンション 402号室
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所在地：東京都墨田区緑３
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交通：
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都営大江戸線「両国」駅 徒歩9分
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JR総武線「錦糸町」駅 徒歩12分
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賃料：280,000円
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敷金/礼金：1ヶ月 / 1ヶ月（※用途により変更の可能性あり）
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物件種別：マンション（鉄骨造 5階建4階・5階部分）
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専有面積：155.36㎡（メゾネット）
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築年月：1989年3月
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間取り：4LDK
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※墨田区エリアの大型一軒家・大型マンションの稼働実績に基づく試算
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初期費用（概算）：約2,500,000円〜
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（敷礼・前家賃等 約100万、大人数用家具家電 100万、消防設備工事・リネン類 50万）
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※面積が広いため、家具家電の充実と消防設備（自動火災報知器等）の費用を多めに設定。
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想定宿泊単価：45,000円〜75,000円（8名〜12名収容想定）
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想定稼働率：70%（年間平均）
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想定月間売上：約1,050,000円
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想定月間利益：約380,000円
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（売上105万円 － 賃料28万円 － 清掃費・光熱費・代行費 約39万円）
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年間想定利益：4,560,000円
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表面利回り：182%（初期投資に対する利益率）
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投資回収期間：約7〜8ヶ月
3. 法令・運営条件
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許可形態：民泊新法（住宅宿泊事業法）または旅館業法
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墨田区の独自ルール：墨田区は都内でも比較的民泊に寛容な区ですが、学校周辺などでの営業制限（月曜〜金曜正午まで禁止など）があるため、用途地域の確認が必須です。
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用途変更の可能性：155㎡（200㎡以下）のため、旅館業への用途変更なしで簡易宿所への切り替えも検討可能ですが、鉄骨造の耐火基準等に注意が必要です。
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条件変更：備考欄に「民泊・旅館業利用の場合、諸条件変更の可能性有」との記載があるため、敷金増や賃料アップの交渉を想定しておく必要があります。
- 墨田区は2026年から住宅宿泊事業法の許可に必要な条件を厳しくする動きがあります。どういう条件になるか、事前に必ず保健所で確認しましょう。
4. 契約前に確認するべきポイント
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消防設備：155㎡のメゾネットであるため、建物全体の自動火災報知設備の連動や、避難器具の設置が必須となります。オーナー側でどこまで負担、あるいは設置を許可しているか要確認。
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収容人数：4LDKを活かし、最大何名まで宿泊可能（保健所の定員計算）かを確認。10名以上収容できれば単価を大幅に上げられます。
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レンタルスペース併用：民泊の営業日制限（180日）がある場合、非営業日にレンタルスペース（撮影スタジオ・パーティー）として運用する許可を詳細に詰める。
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管理規約：分譲マンションの場合、管理組合が民泊を禁止していないか再確認が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
墨田区はスカイツリーや浅草へのアクセスが良く、錦糸町・両国エリアは近年、訪日外国人に非常に人気です。特に**「155㎡のメゾネット」**という物件は、ホテルでは絶対に提供できない広さとプライベート感があり、宿泊単価10万円超を狙えるポテンシャルを秘めています。 賃料28万円は一見高く見えますが、10名で割れば1人あたり2.8万円の月間コストです。宿泊単価を5万円に設定できれば、わずか6日間の稼働で家賃分を回収できる計算になります。初期投資をかけてでも、高級路線の内装（和モダン等）に仕上げることで、SNSでの拡散と高評価を狙うのが正解です。
ただし、墨田区は旅館業法・住宅宿泊事業法の条件を厳しくする動きを見せています。必ず事前に保健所で所得条件を確認してから、契約に進む様にしましょう。