1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：東京都豊島区千早1丁目
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交通：
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東京メトロ有楽町線「要町」駅 徒歩9分
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西武池袋線「椎名町」駅 徒歩9分
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東京メトロ有楽町線「千川」駅 徒歩10分
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賃料：198,000円（管理費なし）
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物件種別：貸店舗（建物一部・1階路面）
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築年数：1981年9月（築44年5ヶ月）
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間取り：使用部分面積 37.00㎡（スケルトン）
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宿泊可能人数：最大4〜5名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※豊島区・要町エリアの稼働データおよび周辺相場に基づく試算
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初期費用（概算）：約3,500,000円（仲介手数料、保証金、礼金、スケルトンからの内装工事・水回り設置、家具什器一式）
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想定宿泊単価：20,000円
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想定稼働率：70%（年間平均）
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想定月間売上：420,000円
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想定月間利益：約112,000円
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（売上42万円 － 賃料19.8万円 － 清掃・光熱費・システム代 約11万円）
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想定利回り：約38.4%（※賃貸型としてのキャッシュフロー利回り。総投資額350万円に対し、年間利益約134.4万円と試算）
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投資回収期間：約2.6年
3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）もしくは民泊新法（住宅宿泊事業法）
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運営制限：豊島区では住居専用地域における新法民泊に制限があるが、本物件は「貸店舗」としての募集であり、用途地域や周囲の状況を確認し旅館業取得を目指すのが収益最大化の近道。
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周辺環境：静かな住宅街と商店が混在するエリア。池袋駅まで徒歩圏内（約20分）またはバス・電車ですぐの距離。
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備考：現状スケルトンのため、レイアウトの自由度が高い。
4. 契約前に確認するべきポイント
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スケルトンからの造作費用：現状渡しのため、床・壁・天井、およびバス・キッチン等の水回り新設に相応の費用がかかる。内装見積もりを早期に取得すること。
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契約形態の変更可能性：備考欄に「5年目に定期借家契約に切り替わる可能性あり」との記載がある。投資回収プランを4年以内で組む必要がある。
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用途変更の有無：店舗から簡易宿所への変更にあたり、建築基準法上の適合性確認が必要。37㎡のため、大規模な用途変更申請自体は不要（200㎡以下のため）。
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消防設備：一階部分のため、自動火災報知設備等の設置難易度は比較的低いが、建物全体の火災報知器との連動が必要か確認が必要。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、池袋エリアで「1階路面」の民泊を構築できる点にあります。荷物の多い訪日客にとって、階段移動のない1階物件は強力な訴求ポイントです。また、スケルトンからのスタートであることを逆手に取り、コンセプトを明確にした「デザイナーズ・スタジオ」化を推奨します。アニメ文化の聖地である池袋に近いため、特定の作品をイメージした内装や、4名以上のグループがゆったり過ごせるモダン和風の空間にすることで、周辺の安価なアパートホテルとの価格競争を回避し、高い宿泊単価を維持できるでしょう。
ただし、豊島区は住宅宿泊事業法の運営日数を制限する動きがあります。旅館業法での運営が可能か事前に確認する、もしくは日数制限がある中でも利益を出すことができるか、必ずシミュレーションを行なってから契約する様にしましょう。