1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：物件詳細ページ（goo住宅・不動産）
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所在地：東京都中央区新川2丁目
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交通：
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東京メトロ日比谷線「茅場町」駅 徒歩5分
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東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 徒歩6分
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都営浅草線「日本橋」駅 徒歩12分
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賃料：800,000円（管理費なし）
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物件種別：貸ビル（木造2階建・一棟）
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築年数：1945年1月（築81年1ヶ月）
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間取り：一棟貸し（使用部分面積 63.92㎡）
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宿泊可能人数：最大6〜8名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※中央区・日本橋エリアの大型宿泊施設需給および競合相場に基づく現実的な試算
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初期費用（概算）：約6,000,000円（仲介手数料、敷金、前家賃、リノベーション、家具家電、消防設備、許認可費用）
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想定宿泊単価：65,000円（1棟貸切・大人数グループをターゲット）
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想定稼働率：75%（年間平均）
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想定月間売上：1,462,500円
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想定月間利益：約337,500円
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（売上146.2万円 － 賃料80万円 － 清掃・光熱費・システム代 約32.5万円）
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年間想定利益：4,050,000円
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投資回収期間：約1.5年
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法もしくは旅館業法（簡易宿所）
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運営制限：中央区では民泊新法（住宅宿泊事業法）において平日運営の制限があるため、年間365日稼働を目指す「旅館業法」での取得が必須。
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周辺環境：オフィスビルが並ぶビジネス街ながら、東京駅・日本橋エリアへのアクセスが良く、インバウンドの観光拠点として最適。
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備考：物件詳細に「民泊、飲食に最適」との記載があり、オーナー側の民泊許諾は得やすい状況。
4. 契約前に確認するべきポイント
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耐震補強の有無：築81年の木造物件であるため、宿泊施設としての安全性確保と、耐震診断・補強の必要性を専門家に確認すること。
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消防設備：自動火災報知設備、誘導灯、防炎カーテン、スプリンクラー（設置基準による）等のコストが築年数相応に高くなる可能性あり。
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建築確認の遡及：古い物件のため、検査済証の有無や現況との整合性、用途変更時の建築基準法適合性を確認。
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給排水設備：大人数宿泊を想定する場合、給湯器の容量や配管の劣化状況の確認が必須。
- 旅館業法、住宅宿泊事業法の許可取得に必要な条件。（常駐義務がある可能性大）
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
中央区で「木造一棟貸し」という条件は、欧米豪を中心とした富裕層ゲストに刺さる「古民家風プレミアム宿」へと昇華させる絶好の機会です。賃料80万円は一見高額ですが、日本橋近辺のホテル単価が高騰している現在、6〜8名のグループを受け入れられれば単価6万円超えは十分に射程圏内。ターゲットは「東京駅周辺での滞在を希望する富裕層ファミリー」に絞るべきです。築81年の古さを「劣化」ではなく「歴史的価値」としてリノベーションし、和モダンな内装を施すことで、周辺のビジネスホテルと完全に差別化された高収益物件へと変貌します。
ただし、中央区は旅館業法、住宅宿泊事業法共に許可取得のための条件が厳しいことでも有名です。スタッフの常駐義務などがある可能性があるので、事前に必ず区役所で条件を確認しましょう。