1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6988958010/00276573/x06988958010.html
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所在地：東京都港区東麻布3丁目
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交通：都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩1分
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賃料：762,000円（坪単価：4.1万円）
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物件種別：貸店舗（ビル1階部分・路面）
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築年月：2019年9月（築6年5ヶ月・新耐震基準）
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使用部分面積：61.52㎡（18.61坪）
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宿泊可能人数：4〜6名（民泊として運用する場合の想定）
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特徴：角部屋、飲食店可、スケルトン（現況有姿）、仲介手数料不要、定期借家3年。
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※麻布エリアの超ハイエンドなインバウンド需要を反映した試算です。
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初期投資額：約2,500万円（内訳：保証金 762万円、礼金 76.2万円、スケルトンからの内装・設備工事 1,500万円、家具備品 150万円）
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想定宿泊単価：80,000円（港区・駅1分・1階路面のブランド価値を考慮）
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想定稼働率：75%（月22.5日稼働）
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想定月間売上：1,800,000円
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想定月間利益：約658,000円
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支出内訳：賃料 762,000円、水道光熱費 50,000円、清掃・リネン費 150,000円、運営代行・システム手数料（10%） 180,000円
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考察：賃料は高額ですが、麻布十番駅徒歩1分という立地は、富裕層インバウンドにとって「最高峰の利便性」を意味します。宿泊単価を強気に設定しても、エリアの希少性から安定した高稼働が期待できます。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法（簡易宿所）
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運営制限：新法の場合、年間180日制限あり。
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ハイブリッド戦略：180日制限を回避するため、残り期間は「高級プライベートBAR」や「完全予約制の寿司・ダイニング」として、賃貸借契約の「飲食店可」の利点を活かした二毛作運用が前提となります。
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周辺環境：六本木ヒルズ、東京タワーが徒歩圏。夜間人口も多く、飲食店としての集客力も都内トップクラス。
4. 契約前に確認するべきポイント
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用途変更と旅館業認可：1階路面店を宿泊施設として登録する場合の用途変更の可否、および消防法上の防火区画の確認。
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保証金の償却：解約時に4ヶ月分（約305万円）が償却されるため、長期的な運用を前提とした資金計画が必要。
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スケルトンからの設備工事：1階店舗のため、排水や排気、遮音対策にコストがかかる点。特に宿泊利用の場合、上層階（7階建）への騒音対策は必須。
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定期借家契約：3年間の定期借家であるため、再契約の可否や条件を事前にオーナー側と合意しておくこと。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、一般的な民泊物件の枠を超えた**「プレミアム・ビジネス拠点」**です。麻布十番駅徒歩1分の1階路面という「看板効果」は絶大です。 単なる宿泊施設としてではなく、例えば「寿司カウンターを併設した1日1組限定のラグジュアリー・オーベルジュ」のような、高単価な飲食と宿泊を融合させた業態が最も収益を最大化できます。
仲介手数料不要という初期のメリットを活かし、内装には妥協せず、世界中から富裕層を呼び込める「麻布の隠れ家」を構築できる、プロ向けの勝負物件と言えます。
ただしトイレ・バスルームなどの水回りも初期投資で設置する必要があるため、かなりの初期費用がかかることが前提での運営となります。