1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/26105/1086519885/50108641/x01086519885.html
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所在地：京都府京都市東山区本町4丁目
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交通：京阪本線「清水五条駅」徒歩7分、「七条駅」徒歩7分
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賃料：165,000円（管理費なし）
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物件種別：木造2階建て（一棟貸しテナント）
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築年月：1900年1月（築126年1ヶ月・築年数不詳）
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使用部分面積：92㎡（簡易測量）
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宿泊可能人数：6〜8名（想定）
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特徴：路地奥の隠れ家、飲食店可、定期借家10年（再契約可）、現状有姿。
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※東山区の圧倒的な観光需要と、京都市の厳しい宿泊規制を反映した試算です。
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初期投資額：約500万円〜800万円（内訳：老朽化に伴う補修・内装工事 300〜500万、消防設備工事 100万、家具・什器 100万）
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想定宿泊単価：35,000円（「築120年の町家体験」を付加価値にした一棟貸し）
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想定稼働率：65%（月19.5日稼働）
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想定月間売上：682,500円
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想定月間利益：約350,000円
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支出内訳：賃料 165,000円、水道光熱費 30,000円、清掃・リネン費 80,000円、運営代行手数料（20%）57,500円
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考察：初期投資は嵩みますが、坪単価0.6万円という低賃料と、10年間の長期定期借家契約が魅力です。清水寺や三十三間堂に近い東山区の立地は、世界中の富裕層インバウンドが好む「京都らしい路地裏体験」を提供でき、長期的に安定した収益が見込めます。
3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）
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運営制限：京都市の条例により、管理者の常駐や駆け付け要件が厳しいため、専門の管理業者との連携が必須。
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建物の特殊性：未登記の増築部分や合併建物の未登記があるため、簡易宿所認可を取得する際の「確認済証」の代替書類等、行政書士との密接な連携が必要です。
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運営種別：飲食店可のため、1階を「宿泊者専用バー」や「完全予約制ダイニング」にするなど、高付加価値化が図れます。
4. 契約前に確認するべきポイント
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建物の構造・老朽化状況：築120年超の現状有姿物件のため、耐震補強の必要性や雨漏り、シロアリ被害の有無を建築士等と徹底調査。
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消防設備の設置可否：路地奥物件のため、消防車の進入や避難経路の確保など、簡易宿所認可のハードルを事前に消防局と協議。
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インボイス非対応：貸主がインボイス登録なしのため、消費税の仕入税額控除ができない点を経理面で考慮。
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未登記部分の扱い：未登記の増築部分が旅館業許可にどう影響するか、行政側の判断を仰ぐこと。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は**「京都民泊の王道かつ上級者向け案件」**です。清水五条と七条のダブルアクセス、そして「路地奥」という情緒は、インバウンドゲストが最も求める要素です。 92㎡という十分な広さを活かし、2階を贅沢なスイート寝室、1階を和みのリビングと坪庭に再生すれば、単価5万円以上のハイエンド町家としてブランディング可能です。10年間の定期借家は、高額な初期投資を回収し、利益を最大化させるための十分な期間と言えます。
ただし、京都市は旅館業法・住宅宿泊事業法共に許可取得に厳しい条件を設けてます。契約前に必ず市役所に行って、許認可に必要な条件を確認しましょう。場合によっては行政書士に依頼することもお勧めします。