1. 物件概要（スペックデータ）
-
所在地：東京都大田区多摩川１
-
交通：東急「矢口渡」駅 徒歩1分
-
賃料：990,000円（管理費 33,000円）※事業用は別途消費税
-
物件種別：一戸建て（メゾネット・鉄骨造）
-
築年数：1970年10月（築56年）※設備リニューアル済み
-
間取り：5SLDK（214.5㎡）
-
宿泊可能人数：最大10名（浴室1箇所のため、快適性を考慮した制限）
-
特徴：矢口渡駅至近の一軒家。（URL内には多摩川駅と記載があるが、これは誤情報）ペット飼育・民泊相談可。
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※宿泊人数10名、単価10万円に設定した保守的かつ現実的な試算です。
-
物件価格（月額賃料等）：1,023,000円（管理費込・税込）
-
想定宿泊単価：100,000円（1軒貸切、10名利用時1人1万円計算）
-
想定稼働率：65%（月19.5日稼働）
-
想定月間売上：1,950,000円
-
想定月間利益：約652,000円
-
支出内訳：賃料 1,023,000円、水道光熱費 60,000円、清掃・リネン費 120,000円、運営管理費（15%） 292,500円（※自主管理の場合は大幅減）
-
-
考察：単価を10万円に抑えても、200㎡超の希少性が稼働率を下支えし、月間60万円超の利益確保が見込めます。浴室が1箇所である点を補うため、近隣の温浴施設の案内やバスアメニティの充実を図り、満足度を高める戦略が有効です。
3. 法令・運営条件
-
許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
-
運営制限：年間180日制限。非稼働日は撮影スタジオ、ハイエンドな時間貸し会議室、またはマンスリーマンションとして運用。
-
周辺環境：田園調布至近の高級住宅街。10名収容のため、深夜のテラス利用禁止など騒音対策の徹底が必須。
-
運営種別：事業用契約。民泊申請は借主責任にて実施。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
浴室の利便性向上：10名宿泊時の浴室混雑を想定し、給湯器の号数確認や、独立洗面台の増設（可能であれば）の検討。
-
消防設備の適合：200㎡超の大型物件につき、消防署との事前協議による自動火災報知設備等の必要スペック確認。
-
ペット飼育の規約：ペット宿泊時の追加清掃費設定と、敷金償却条件の再確認。
-
180日制限の出口戦略：宿泊以外の収益源（ロケ地利用等）の需要調査。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の強みは「10名がゆったり過ごせる214㎡の居住空間」です。浴室1箇所という制限を逆手に取り、24畳の広大なLDKを「都心のプライベートサロン」としてブランディングし、宿泊単価10万円という「手の届くラグジュアリー」を提供することが成功の近道です。
特にペット同伴可能な大型物件は都内でも極めて少なく、愛犬家コミュニティや多世帯家族の集まりにおいて指名買いされるポテンシャルがあります。10名利用なら1人1万円と、ビジネスホテル並みの価格設定ながら、駅徒歩1分の豪邸に泊まれるという圧倒的なコストパフォーマンスが最大の武器になります。
家賃が高額なので、高単価での宿泊費を取れる様に内装・インテリアをこだわって作り込む必要があります。写真では家具家電が既に入っている物件なので、これが契約後も使えるのかどうかも事前に確認しておきましょう。