1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：京都府京都市中京区（二条駅周辺）
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交通：JR嵯峨野線・地下鉄東西線「二条駅」徒歩10分
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家賃：120,000円（事業利用の場合、別途消費税）
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物件種別：一戸建て（貸家）
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間取り：6K
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宿泊可能人数：8〜10名（想定）
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特徴：民泊・シェアハウス・寮・社宅利用可。DIY改装自由。複数路線利用可能な中京区の希少立地。
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※京都市内の厳しい宿泊規制と需要を反映したシミュレーションです。
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初期投資額：約400万円（内訳：消防設備工事、簡易宿所仕様へのリフォーム、大型家具・備品一式）
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想定宿泊単価：25,000円（1軒貸切、グループ利用を想定）
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想定稼働率：65%（月19.5日稼働）
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想定月間売上：487,500円
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想定月間利益：約242,500円
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支出内訳：家賃 132,000円(税込)、水道光熱費 35,000円、清掃・リネン費 50,000円、運営代行手数料(20%) 28,000円
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考察：京都市内は宿泊単価が高く、10名規模の団体を受け入れることで、家賃12万円を支払っても十分なキャッシュフロー（CF）を確保できる「勝てる」スペックです。
3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）または住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：京都市の独自条例により、新法の場合は管理者の常駐や駆け付け要件が極めて厳しいため、「簡易宿所」としての認可取得が長期収益化の鍵となります。
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周辺環境：観光拠点（二条城等）へのアクセスが良く、周辺には生活利便施設も充実。
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専門ポイント：6Kという部屋数の多さを活かし、シェアハウス（寄宿舎）と民泊のハイブリッド運用も検討の余地あり。
4. 契約前に確認するべきポイント
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京都市宿泊税・条例の遵守：ゴミ出しルールや近隣住民への説明義務など、京都特有の厳しい条例への対応コストの確認。
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消防・建築基準法：避難経路の確保、自動火災報知設備の設置、建物の用途が「図面上」どうなっているかの精査。
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水回りの数：10名規模の宿泊を想定する場合、トイレ・シャワーの増設が必要になる可能性が高い。
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借地・建物条件：DIY改装自由だが、退去時の残置物扱いや原状回復義務の詳細を要確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
京都屈指の人気エリア「中京区」で、家賃12万円・6K・宿泊事業公認という条件は、投資家にとって垂涎の案件です。特に二条エリアは、世界遺産・二条城を筆頭にインバウンド需要が極めて強く、団体客（3世代家族やグループ旅行）向けの大型宿泊施設は慢性的に不足しています。 6Kという間取りを活かして各部屋を個室化すれば、プライバシーを確保した高単価設定が可能です。リフォーム費用は嵩みますが、平米単価で見れば割安。初期投資をかけてでも「簡易宿所」認可を取り、通年稼働させることで、年間300万円以上の利益を狙えるポテンシャルを秘めています。
ただし、京都市は旅館業・住宅宿泊事業法共に許可を取得する条件が非常に厳しいことで知られています。契約前に自治体との確認作業を行い、可能であれば行政書士などにも相談して確実に許可が取れるか、確認を行うことをお勧めします。