1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：神奈川県中郡二宮町山西
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交通：JR東海道本線「二宮駅」徒歩5分
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賃料：18,000円（事業用の場合、別途消費税）
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物件種別：平屋一戸建て（古民家）
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築年数：不詳（現状貸し、DIY自由）
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間取り：1R
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宿泊可能人数：2〜3名（想定）
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特徴：敷金・礼金0円、フリーレント3ヶ月、駐車場1台付、現状復帰不要
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
※周辺相場および物件状態を鑑みた現実的なシミュレーションです。
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初期投資額：約350万円（内訳：インフラ復旧・修繕・清掃 220万円、備品・家具 30万円、建物の状況によってはもっとかかる可能性あり）
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想定宿泊単価：8,000円（平時 6,000円〜休日 12,000円の平均）
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想定稼働率：45%（月13.5日稼働）
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想定月間売上：108,000円
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想定月間利益：約44,000円
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支出内訳：家賃 19,800円(税込)、水道光熱費 15,000円、清掃・雑費 20,000円、通信費 4,000円、保証会社 1,600円、手数料等
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想定年間利益：約528,000円
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表面利回り：計算不可（賃貸のため）
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実質投資回収期間：約2.8年
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考察：汲み取り式トイレや雨漏り等の修繕リスクがあるため、初期費用を抑えたセルフリノベーションが収益化の鍵となります。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法（簡易宿所）
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運営制限：新法の場合、年間180日制限。上乗せ条例要確認。
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周辺環境：駅近かつ海まで徒歩9分の好立地。閑静な住宅街のため近隣対策が必須。
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運営種別：現状、汲み取り式トイレであるため、旅館業取得には浄化槽設置または公共下水道への接続検討が必要になる可能性が高い。新法での「家主不在型」運営が現実的。
4. 契約前に確認するべきポイント
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インフラの生死：電気・水道の引き込み可否、および配管の漏水確認。
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消防設備：自動火災報知設備、誘導灯等の設置可否と費用見積もり。
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用途変更：床面積200㎡以下のため建築確認申請は不要だが、用途変更の履歴を確認。
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耐震・構造：床の穴や外壁の剥がれなど、構造上の安全性確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は「月額賃料1.8万円」という圧倒的な固定費の低さです。二宮エリアは湘南の延長線上にありながら、落ち着いた「西湘ライフ」を求める層に需要があります。
ターゲットは、海辺のワークステーションを求めるデジタルノマドや、DIY空間を楽しむカップル層。雨漏りやインフラの課題は、逆に「古民家再生」のストーリーとしてSNS集客に活用可能です。低賃料ゆえに新法の180日制限下でも十分な黒字化が見込め、リスクを最小限に抑えた民泊参入の登竜門的物件と言えます。
最初にかなりの修繕・リノベ費用がかかることが想定されるので、必ず事前に見積もりを取ってから契約する様にしましょう。特に汲み取り式トイレで宿泊業を行うのはハードルが高いので、これをいかに現代風にリノベできるかが課題です。