1. 物件概要（スペックデータ）
-
所在地： 京都府福知山市岡ノ110-2
-
交通： JR「福知山駅」徒歩11分（徒歩15分前後との記載もあり）
-
賃料： 6.5万円（民泊・事務所利用時は別途消費税加算）
-
物件種別： 木造2階建て＋離れ
-
築年数： 築64年
-
間取り： 5K（延床面積 約48畳 / 約79㎡以上）
-
宿泊可能人数： 最大6〜8名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
初期費用の安さを活かし、地域イベントや長期滞在をターゲットにした試算です。
-
家賃（原価）： 71,500円（税込想定）
-
想定宿泊単価： 12,000円（1棟貸し・4名利用時平均）
-
想定稼働率： 35%（月10.5日稼働）
-
想定月間売上： 126,000円
-
想定月間利益： 約34,500円（清掃費・水道光熱費・運営システム費等の諸経費約2万円、および家賃を差し引き後）
-
想定表面利回り： 約211%（年間家賃に対する売上比）
分析： 仲介手数料、敷金、礼金、火災保険料、初月家賃がすべて「0円」のため、実質的な初期投資は家具・家電と最低限のリフォーム費用のみ。損益分岐点が非常に低く、撤退リスクを抑えて民泊に挑戦できる稀有な案件です。
3. 法令・運営条件
-
許可形態： 住宅宿泊事業法（民泊新法）
-
運営制限： 福知山市の条例に準ずる。
-
周辺環境： 小学校・中学校が徒歩5分圏内の閑静な住宅街。スーパー、ホームセンター、市役所も徒歩圏内で生活利便性は抜群。
-
特記事項： ピアノ演奏可、ペット相談可、DIY自由（現状回復不要）。1階離れ部分に雨漏りがあるため、これを逆手に取った「セルフリノベ」が前提となります。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
雨漏りの補修範囲： 1階離れの雨漏り状況を確認し、DIYで修繕可能なレベルか、あるいはその部分をあえて「土間」や「物置」として切り離して運用するか。
-
キッチンの配置： キッチンが離れにある特殊な構造のため、ゲストの動線を考慮した設備配置の検討が必要。
-
定期借家契約： 2年間の定期借家契約。更新相談可となっているが、再契約の条件を確認。
-
町内会費： 加入必須のため、具体的な費用と地域のゴミ出しルール等を確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は「初期費用の圧倒的低さ」と「自由度の高さ」にあります。 雨漏り箇所がある「現状渡し」だからこその格安賃料（6.5万円）ですが、DIYが自由にでき、現状回復も不要という条件は、自分の手で空間を作り込みたい運営者にとっては理想的なキャンバスです。
福知山は「福知山城」などの観光だけでなく、ビジネスや合宿需要も期待できるエリア。庭でBBQができる「ペットと泊まれる宿」として特化すれば、競合との差別化は容易です。離れの建物をどう活用するかが収益最大化の鍵であり、例えば離れをワークスペースやアトリエとして貸し出す「職住一体型民泊」も面白い展開になるでしょう。
京都市内などに比べて観光需要は少ないので、いかに宿泊単価・稼働率を上げる工夫をできるかが鍵になってきます。