1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/40103/6988939077/80506280/x06988939077.html
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所在地： 福岡県北九州市若松区大池町
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交通： JR筑豊本線「藤ノ木駅」徒歩15分（約1,200m）
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賃料： 9.8万円（管理費なし）
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物件種別： 木造2階建て・一戸建て
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築年数： 築30年3ヶ月（2025年11月内装全面リフォーム済み）
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間取り： 4LDK（専有面積 105.16㎡）
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宿泊可能人数： 最大10〜12名（大人数収容可能）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
100㎡超のキャパシティを活かした、大人数グループ特化型の試算です。
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家賃（原価）： 98,000円
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想定宿泊単価： 25,000円（1棟貸し・6名以上利用時の平均単価）
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想定稼働率： 45%（月13.5日稼働）
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想定月間売上： 337,500円
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想定月間利益： 約159,500円（清掃費・水道光熱費・運営代行費等の諸経費約8万円を差し引き後）
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想定表面利回り： 約41.3%（年間売上/家賃ベース）
分析： 2025年11月に内装全面リフォームを終えたばかりの極美物件です。初期投資は家具家電のみ。さらに「フリーレント2ヶ月」があるため、立ち上げ期間の空家賃リスクがゼロという、投資家にとって理想的なスタートが切れます。
3. 法令・運営条件
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許可形態： 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限： 北九州市の条例に準ずる。「民泊可・転貸可」が募集条件に明記されており、転貸承諾書等の取得が極めてスムーズです。
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周辺環境： 閑静な住宅街。駐車場2台無料、オール電化仕様。
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特記事項： トイレ2ヶ所設置済み。大人数宿泊において、トイレの数は満足度と直結する重要な加点要素です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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土砂災害警戒区域： 所在地が土砂災害警戒区域に該当するため、ハザードマップの確認と、ゲストへの避難経路案内等の周知徹底が必要です。
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更新料と短期解約違約金： 2年ごとの更新料（新賃料1ヶ月分）が発生。フリーレント活用の代償として、短期解約時の違約金設定がないか確認。
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ペット飼育時の条件： ペット可運営とする場合、敷金が2ヶ月に変更される点に注意。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の「民泊・転貸可」という明文規定は、契約トラブルを防ぐ上で最強の武器です。105㎡という広さは、通常のホテルでは対応できない二世帯家族の宿泊や10名規模の団体宿泊の需要を独占できます。
特にオール電化かつトイレ2ヶ所、サンルーム付きというスペックは、長期滞在者の利便性を飛躍的に高めます。北九州市内での大型民泊は供給が限られており、駐車場2台無料を活かしてレンタカー移動のインバウンド層をターゲットにすれば、閑散期でも安定した高単価を維持できるでしょう。フリーレント2ヶ月分（約20万円）をそのまま高品質なマットレスや家電に投資することで、エリア内NO.1の評価を狙う戦略を推奨します。