1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/40105/6983640369/80505948/x06983640369.html
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所在地： 福岡県北九州市戸畑区牧山２丁目
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交通： JR鹿児島本線「枝光駅」徒歩17分、「戸畑駅」徒歩22分
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賃料： 9万円（管理費なし）
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物件種別： 1棟アパート（木造2階建）
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築年数： 築61年1ヶ月（1965年1月築）
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使用部分面積： 188.8㎡（5DK住居＋2Kアパート×4室）
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宿泊可能人数： 最大20名以上（全室活用時・想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
1棟の広さを活かし、住居部分を「大型民泊」、アパート部分を「個室民泊」として運用するハイブリッドモデルの試算です。
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家賃（原価）： 90,000円
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想定月間総売上： 450,000円（全室合計・稼働率40%想定）
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想定月間利益： 約250,000円（水道光熱費・清掃費・運営代行費等の諸経費約11万円、および家賃を差し引き後）
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想定表面利回り： 約500%（年間売上/家賃ベース）
分析： 188㎡もの広さを月額9万円でコントロールできるのは、事業用物件として破格です。特に、5DKの住居部分と2Kアパート4室という構成は、団体客と個人客の両方を1棟で受け入れられるため、エリア内の宿泊需要を丸ごと取り込むことが可能です。
3. 法令・運営条件
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許可形態： 住宅宿泊事業法（民泊新法）または旅館業法（簡易宿所）
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用途地域： 第1種住居地域（民泊運営において比較的制限が少ない地域）
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周辺環境： 北九州の工業地帯や、スペースワールド跡地の開発エリアにも近く、ビジネス・観光両面の需要がある。
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特記事項： 「民泊利用、シェアハウス、会社の寮」など、運営形態の柔軟な相談が可能。1棟貸しのため、建物全体のオペレーションを自由化できます。
4. 契約前に確認するべきポイント
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耐震・設備の抜本的チェック： 築61年という経年を考慮し、特に水回りの漏水、建物の傾き、電気容量の増設可否を精査すること。
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民泊許可の適合性： 1棟貸しの場合、各室の避難経路や消防設備（自火報等）が、現在の消防法・旅館業法に適合可能か（または低コストで改修可能か）の確認。
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リフォームの承諾： 民泊化に伴う内装変更の自由度と、退去時の原状回復義務の範囲を明確にすること。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の真の価値は「5DK＋4室」という、他にはないユニット構成にあります。 例えば、オーナーが5DK部分に住みながら、4室を民泊やシェアハウスとして貸し出す「家主居住型民泊」であれば、より許可取得のハードルが下がります。
あるいは、近隣企業の「工期限定の社員寮」として法人契約を結びつつ、空室を民泊で回すといった、安定収益と高収益を組み合わせる戦略も有効です。築年数は相当なものですが、その分「古民家風」「昭和レトロ」といったコンセプトを打ち出しやすく、低予算で味のあるリノベーションを施せば、Airbnb等で強い個性を発揮できるでしょう。
観光だけの宿泊需要はそこまで強くない可能性もあるので、シェアハウス・寮・マンスリーマンションなどを合わせたハイブリッド運営ができると、高い収益を出せる物件と考えられます。