1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地： 長崎県長崎市油木町9-48
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交通： 長崎電気軌道「大橋駅」徒歩10分、バス停「油木町」「交通公園前」徒歩3分
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賃料： 6.4万円（管理費 5,000円）※民泊・短期賃貸時は総賃料割増あり
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物件種別： 一戸建て（2階建）
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築年数： 不明（内装大幅リフォーム済み）
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間取り： 4LDK以上（82㎡）
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宿泊可能人数： 最大8名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
長崎市内の観光・出張需要に基づいた、割増賃料想定のシミュレーションです。
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想定月間賃料： 90,000円（民泊・短期賃貸による割増および管理費込の想定）
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想定宿泊単価： 16,000円（一棟貸し・4名〜6名利用の平均）
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想定稼働率： 50%（月15日稼働）
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想定月間売上： 240,000円
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想定月間利益： 約85,000円（清掃費・水道光熱費・運営代行費等の諸経費約6.5万円を差し引き後）
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想定表面利回り： 約22.2%（年間売上/総投資額）
分析： 長崎市は「坂の町」ゆえに、荷物の多い観光客にとって「階段なし」は強力な訴求ポイントになります。また、平和公園や浦上エリアへのアクセスも良く、安定した稼働が期待できる立地です。
3. 法令・運営条件
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許可形態： 住宅宿泊事業法（民泊新法）を推奨
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運営制限： 長崎市の条例に準ずる。民泊運営時は総賃料が割増となる条件。
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周辺環境： 油木通りからすぐの平坦地。徒歩1分以内に提携外の月極駐車場空きあり。
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特記事項： ペット可（別途料金）。内装大幅リフォーム済み、新品エアコン1台設置済み。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊割増賃料の確定： 民泊運営時の具体的な総賃料（固定費）の提示を受け、収益性を再計算すること。
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短期解約違約金： 契約期間内解約の条件（違約金額）の確認。事業撤退リスクの把握。
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現状渡しの範囲： 大幅リフォーム済みだが、「現状渡し」の対象となる設備（特に水回りや外装）の最終チェック。
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近隣対策： 住宅街のため、ゲストへの騒音・ゴミ出しルールの徹底と、近隣住民への事前説明の可否。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大のアドバンテージは「長崎特有の坂道ストレスがゼロ」であることです。82㎡の広さがある4LDKは、ファミリー層やグループ客をターゲットにした民泊に最適。リフォーム済みで清潔感があるため、高評価レビューを獲得しやすい下地が整っています。
ペット可である点も、国内のドライブ旅行客を取り込む大きな武器になるでしょう。敷金・礼金が原則なしという初期費用の低さを活かし、浮いた資金を質の高い家具やスマートロック等の導入に充てることで、周辺の安価なアパート民泊と差別化された「ワンランク上の滞在体験」を提供できます。