1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL： https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/26101/1152109318/50020428/x01152109318.html
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所在地： 京都府京都市北区上賀茂岡本町
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交通： 地下鉄烏丸線「北山駅」バス4分 徒歩9分 / 京阪「出町柳駅」バス21分
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賃料： 13.42万円（管理費なし）
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物件種別： 木造2階建て・貸家
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築年数： 築53年2ヶ月（内外装フルリノベーション済）
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間取り： 2LDK（45.1㎡）
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宿泊可能人数： 最大4〜5名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
京都の観光需要と「上賀茂」というブランド力を活かした試算です。
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家賃（原価）： 134,200円
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想定宿泊単価： 22,000円（一棟貸し・京都らしい静寂な環境を付加価値化）
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想定稼働率： 65%（月19.5日稼働）
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想定月間売上： 429,000円
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想定月間利益： 約135,000円（清掃費・水道光熱費・運営代行費等の諸経費約16万円を差し引き後）
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想定年間利益： 1,620,000円
分析： 京都中心部（下京区・中京区）に比べ、競合が少ない北区の戸建民泊は、静かな京都を求める欧米系リピーターや長期滞在層に選ばれやすい傾向があります。初期費用に礼金がなく（敷金1ヶ月のみ）、リノベーション済みのため、即戦力として運用可能です。
3. 法令・運営条件
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許可形態： 住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限： 京都市内の新法民泊は「住居専用地域」における平日運営制限があるため、周辺の用途地域を要確認。
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周辺環境： 世界遺産「上賀茂神社」近隣。鴨川の散策路も近く、京都らしい風情豊かな住宅街。
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契約条件： 定期借家契約10年。民泊事業において10年というスパンは、初期投資（家具等）を十分に回収し、安定利益を生むための理想的な期間です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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京都市民泊条例の遵守： 住宅宿泊管理業者の選定、近隣住民への事前説明、ゴミ処理規定など、京都市独自の厳しい基準をクリアできるかの精査。
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事務所・民泊利用時の賃料： 備考に「民泊相談」とありますが、事業用利用の際に消費税の加算や賃料の増額交渉がないか。
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定期借家契約の再契約： 10年経過後の再契約の可能性、または中途解約に関する特約の有無。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の勝機は「上賀茂」というハイエンドな立地と「フルリノベーション済み」という状態にあります。
京都の古家は修繕費で利益が吹き飛ぶリスクがありますが、本物件はその心配がありません。また、ペット相談可という点は、国内旅行客向けの「ペットと泊まれる京の貸家」という強力な差別化キーワードになります。
北山駅周辺の洗練されたショップやレストラン、上賀茂神社の神聖な空気感は、インバウンドにとっても「本物の京都暮らし」を体験できる絶好のコンテンツ。定期借家10年という保証があれば、安心して高品質なインテリア投資ができ、高単価・高評価を維持する持続可能な民泊運営が可能です。
ただし、京都市は旅館業法・住宅宿泊事業法どちらも取得の条件がかなり厳しいことで有名です。契約前に必ず自治体に申請に必要な条件を確認するのと、行政書士などへの相談を行う様にしましょう。