1. 物件概要（スペックデータ）
-
所在地： 東京都足立区綾瀬５
-
交通： 東京メトロ千代田線「綾瀬駅」徒歩10分（始発駅・都心直通）
-
賃料： 32.5万円（管理費10,000円）
-
物件種別： マンション（リノベーション済・角住戸）
-
築年数： 築29年
-
間取り： 4LDK（専有面積 95.58㎡）
-
宿泊可能人数： 最大10名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
千代田線沿線の団体需要を想定した現実的な試算です。
-
月間固定費： 33.5万円（家賃＋共益費）
-
想定宿泊単価： 35,000円（都内大型4LDK・10名収容時）
-
想定稼働率： 75%（月22.5日稼働）
-
想定月間売上： 787,500円
-
想定月間利益： 約270,000円（清掃費・水道光熱費・運営代行費等の諸経費約18万円を差し引き後）
-
想定年間利益： 3,240,000円
分析： 賃料30万円超は一見高く感じますが、都内で10名規模が泊まれる4LDKは供給が極めて少なく、1人単価3,500円（3.5万円/棟）という低価格設定でも十分な利益を確保可能です。稼働率が50％（月15日）まで落ちても損益分岐点を上回る、堅実な事業モデルが描けます。
3. 法令・運営条件
-
許可形態： 旅館業法（簡易宿所）または住宅宿泊事業法（民泊新法）
-
運営制限： 足立区の条例に準ずる。定期借家契約（24ヶ月）のため、再契約の可否を要確認。
-
周辺環境： 閑静な住宅街。角住戸のため隣接住戸への騒音リスクを低減。
-
特記事項： 事務所相談・ルームシェア相談も可能。法人による社宅兼民泊としての活用も視野に入ります。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
管理組合・オーナー合意の明文化： 賃貸借契約書の特約に「民泊・旅館業運営を認める」旨を確実に記載すること。
-
消防設備： 3階部分の避難経路、誘導灯、自動火災報知設備の適合状況。
-
短期解約違約金： 1年未満の解約で賃料1ヶ月分、半年未満で2ヶ月分の違約金が発生するため、スタートダッシュの集客が肝。
-
旅館業取得の可否： 建築基準法上の用途変更手続きの必要性と、用途地域による制限の最終確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の「勝ち筋」は、千代田線始発駅である綾瀬の交通利便性と、95㎡という圧倒的な専有面積にあります。
都内中心部の民泊は1K〜1LDKの小規模物件が飽和状態にありますが、3世代家族やインバウンドの団体客を収容できる4LDKはブルーオーシャンです。内装もリノベーション済みで、初期の設備投資は家具家電のみに抑えられる点も魅力。
南向き角住戸、対面式キッチン、追い焚き・浴室乾燥機完備と、宿泊客の満足度を高めるスペックが揃っており、レビューの積み上げによる高単価維持が十分に狙える優良案件です。