1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13115/6988932846/00274563/x06988932846.html
-
所在地：東京都杉並区永福３丁目
-
交通：京王井の頭線「西永福」駅 徒歩1分
-
家賃：108,900円（管理費：なし）
-
物件種別：貸店舗・事務所（城南ビル 3階部分）
-
築年数：築44年5ヶ月（1981年8月築）
-
間取り：2K相当（洋5・洋4.8 / 面積21.3㎡）
-
宿泊可能人数：最大2〜3名
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
-
物件初期費用：約75万円〜（敷2・礼3・前家賃・保証料・仲介手数料込）
-
想定宿泊単価：15,000円（渋谷・吉祥寺への好アクセスを背景とした強気設定）
-
想定稼働率：70％
-
想定月間売上：315,000円
-
想定月間利益：約125,000円（家賃・清掃費・運営代行費・システム費を差し引き後） ※周辺相場分析：西永福周辺は閑静な高級住宅街ですが、宿泊施設は極めて少なく、競合がほとんど存在しません。渋谷まで15分、吉祥寺まで10分という利便性は、都心に拠点を置きたいインバウンド客や、明治大学（和泉キャンパス）等への受験・出張需要、さらに駅徒歩1分という立地から「夜遅く到着するゲスト」に強く選好されます。
3. 法令・運営条件
-
許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
-
運営制限：杉並区の条例により、住居専用地域では運営制限がある場合が多いですが、本物件は「貸店舗・事務所」として募集されており、駅前の商業的側面が強いため、許可取得のハードルは低いと推測されます。
-
周辺環境：駅前のためスーパー、ドラッグストア、飲食店が充実。ゲストの滞在満足度は非常に高くなります。
-
運営種別：RC造ビル内。バス・トイレ別、給湯、都市ガス完備。定期借家3年契約のため、安定した中期スパンでの事業展開が可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
用途変更の有無：店舗・事務所用途の物件を宿泊施設として使用する場合の、消防設備（自動火災報知器等）の設置工事費用の見積もり。
-
礼金3ヶ月の回収期間：初期費用が高めですが、月利12万円超を見込めば約6〜7ヶ月で初期投資の差額分は回収可能です。
-
3年定期借家の再契約性：3年後の再契約（更新）の可能性について、オーナー側の意向を事前に確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝機は「圧倒的な駅距離（徒歩1分）」に集約されます。井の頭線沿線の民泊は供給が少なく、特に西永福は「住みたい街」として認知度が高いエリアです。
21.3㎡とコンパクトながら、バス・トイレ別で洋室が2間ある構成は、カップルや友人同士の2名利用に最適。内装を「杉並の洗練された暮らし」をイメージした北欧風やモダンインテリアに整えることで、1泊単価をさらに引き上げることも可能です。駅至近のビル物件で「民泊相談」ができるのは、都内では極めてレアな投資チャンスです。