1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13111/6988908696/00278253/x06988908696.html
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所在地：東京都大田区大森中３丁目
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交通：京急本線「梅屋敷」駅 徒歩8分 / 「京急蒲田」駅 徒歩12分
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家賃：148,500円（管理費：8,800円）
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物件種別：RC造 4階建（1階部分）
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築年数：築4年8ヶ月（2021年5月完成）
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間取り：ワンルーム（20㎡）
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宿泊可能人数：最大2名
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件初期費用：約85万円〜（敷1・礼3・前家賃・保証料・仲介手数料込）
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想定宿泊単価：18,000円（羽田前後泊・深夜早朝便利用客ターゲット）
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想定稼働率：75％（空港アクセス拠点としての安定需要）
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想定月間売上：405,000円
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想定月間利益：約135,000円（家賃・管理費・清掃費・運営代行費・システム費を差し引き後） ※周辺相場：大田区は「特区民泊」が認められているため、最低宿泊日数の制限はあるものの、2泊3日以上のゲストをターゲットにすることで、年間を通じた高稼働が可能です。特に本物件のような築浅・設備充実は、競合する古いアパートとの差別化が容易です。
3. 法令・運営条件
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許可形態：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊） もしくは 住宅宿泊事業法
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運営制限：特区民泊として認可を受ければ、新法の「180日制限」を受けずに365日の通年営業が可能です（※2泊3日以上の滞在が条件）。
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周辺環境：京急蒲田駅が徒歩圏内のため、成田・羽田の両空港へのアクセスが抜群。深夜到着・早朝出発のインバウンド層に非常に強い立地です。
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運営種別：民泊可・事業用可・ペット可が明記されたRC造マンション。防音性やセキュリティ面（オートロック・宅配BOX）でもゲストに選ばれやすいスペックです。
4. 契約前に確認するべきポイント
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高額な礼金設定：礼金3ヶ月という初期コストを、何ヶ月の運営で回収できるか（本シミュレーションでは約7ヶ月で回収可能）。
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定期借家契約（2年）：再契約が可能か、あるいは事業の継続性に支障がないかを事前に要確認。
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居住中ステータス：現況が居住中のため、入居可能時期と民泊申請にかかる期間（数ヶ月）のタイムラグを考慮した資金計画が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の強みは「築4年」という圧倒的なハードウェアの魅力と「特区民泊」への親和性です。家賃は約15万円とワンルームにしては高額ですが、これは「民泊公認・事業用」というプレミアムが乗っているためであり、RC造の堅牢な造りは宿泊ゲストの騒音トラブルを未然に防ぎます。
ターゲットは「スマートに移動したい富裕層の外国人ビジネスマンやカップル」。インターネット無料・システムキッチン・浴室乾燥機完備という高級仕様は、Airbnb等のプラットフォームで「ホテルクオリティ」として高く評価され、高単価を維持する原動力となります。
また、同じマンション内の別部屋でも民泊運営可能な部屋があるので、複数部屋を運営することにより売上アップと管理費の削減を行うことができます。