1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/4/26101/1171030288641/117103/x41171030288641.html
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所在地：京都府京都市北区上賀茂岡本町
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交通：京都市烏丸線「北山」駅 バス4分（停歩9分）
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家賃：134,200円（管理費：込）
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物件種別：木造2階建 貸家
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築年数：築53年1ヶ月（リノベーション済）
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間取り：2LDK（45.1㎡）
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宿泊可能人数：最大4〜5名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件初期費用：約33.5万円〜（敷1・前家賃・保証料等、定期借家10年のため安定運用可能）
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想定宿泊単価：25,000円（上賀茂エリアの希少な戸建貸切設定）
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想定稼働率：45％
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想定月間売上：337,500円
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想定月間利益：約115,000円（家賃・清掃費・運営代行費を差し引き後） ※周辺相場：京都市内中心部（下京区・中京区）に比べ、北区上賀茂は宿泊施設の供給が極めて少なく、世界遺産・上賀茂神社の参拝客や、鴨川沿いの散策を好む欧米系インバウンド層の「避密（ひみつ）の滞在」需要が見込めます。
3. 法令・運営条件
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運営制限：住宅宿泊事業法で運営する場合は、京都市独自の条例により、住居専用地域では営業期間が「1月15日正午〜3月16日正午（60日間）」に制限されます。
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駆け付け要件：京都市条例に基づき、苦情対応等のため「800m以内かつ10分以内」に駆け付けられる管理者の設置、または管理業者への委託が必須です。
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周辺環境：上賀茂神社、鴨川、京都府立植物園が徒歩圏内。京都市内でも屈指の閑静な高級住宅街です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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営業制限期間の収支対策（住宅宿泊事業法の場合）：年間60日制限がかかる住居専用地域の場合、残りの300日間を「マンスリーマンション」や「中長期賃貸」として運用するハイブリッド戦略の可否をオーナーと確認。
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定期借家契約の内容：10年という長期契約は投資回収に有利ですが、中途解約条項や再契約の条件を精査。
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ゴミ出し・騒音対策：近隣住民の防犯・静穏への意識が高いエリアであるため、ゲストへの事前周知と徹底した管理体制の構築が必須です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の価値は、上賀茂という「ブランド立地」と「民泊相談可」という希少性の掛け合わせにあります。京都市内の民泊は飽和状態にありますが、上賀茂エリアでリノベーション済みの戸建貸切は極めて珍しく、競合がほとんど存在しません。
ターゲットは「喧騒を離れ、京都の日常に溶け込みたい富裕層」。桜や紅葉のシーズンは単価を5万円以上に設定しても予約が入るポテンシャルがあります。60日制限がある場合は、京都大学や近隣大学の客員教授・研究者の長期滞在ニーズを組み合わせることで、年間を通じて安定した高利回りを実現できるでしょう。
京都市は旅館業法・住宅宿泊事業法共に厳しい制限を設けているので、事前に必ず役所に確認を取って許可に必要な条件を確認しましょう。