1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/18201/6988907520/40403513/x06988907520.html
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所在地：福井県福井市文京４丁目
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交通：えちぜん鉄道三国線「福大前西福井」駅 徒歩3分 / 福井鉄道福武線「田原町」駅 徒歩9分
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家賃：45,000円（管理費：3,000円）
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物件種別：貸店舗・事務所（1棟貸し可）
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築年数：築64年5ヶ月
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間取り：スケルトン（使用部分面積：81.7㎡）
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宿泊可能人数：最大6〜8名程度（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件価格（初期費用）：約18.9万円（敷3・前家賃・保証金）※改装費別途
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想定宿泊単価：12,000円（1棟貸し・4名利用想定）
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想定稼働率：40％（年間平均）
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想定月間売上：144,000円
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想定月間利益：約62,000円
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周辺相場分析： 福井大学正門前という立地上、受験シーズンや大学イベント時の需要は極めて高い。一方で、築年数が古くスケルトン状態のため、水回りを含めた初期投資（300〜500万円程度）の回収をどう早めるかが課題。運営単価を下げすぎず、学生の親族や学術関係者をターゲットに据えるのが現実的。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）もしくは旅館業法（簡易宿所）
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運営制限：新法の場合180日制限があるが、学生街の閑散期を考慮すると新法＋マンスリーのハイブリッド運用も有効。
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周辺環境：大学至近。コンビニ・駅が徒歩圏内にあり、ゲストの利便性は非常に高い。
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運営種別：用途地域が「近隣商業」であれば、旅館業法での通年営業取得を視野に入れるべき。
4. 契約前に確認するべきポイント
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耐震補強・構造の確認：1961年築のため、旧耐震基準以前の建物。大規模リフォームに際し、柱の腐食や基礎の耐力をプロが診断する必要あり。
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アスベスト調査：築年数から、天井や壁材にアスベストが含まれている可能性が高く、解体・改装費用が増大するリスクを確認。
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インフラ状況：ガス・水道の引き込み管径が宿泊施設に適しているか（シャワー複数設置時の水圧など）。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は「固定費の圧倒的な低さ」にあります。家賃4.5万円であれば、月にわずか4〜5日の稼働で固定費をペイできるため、損益分岐点が非常に低いのが強みです。
ターゲットは「福井大学への来訪者」および「福井県立美術館等への文化観光客」。 あえて「築古の味」を活かしたリノベーションを行い、デザイン性の高い空間に仕上げることで、周辺のビジネスホテルとの差別化が可能です。駐車場がない点はネックですが、駅徒歩3分という立地がそれを補います。
元々店舗であった物件を改装しなければいけないので、その分初期投資費がかかることを前提に検討してみてください。