1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：東京都豊島区東池袋5-15-3
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交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩圏内（池袋駅も利用可能エリア）
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家賃：200,000円（管理費：0円）
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物件種別：木造2階建 貸家
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築年数：築59年
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間取り：3K（54.65㎡）
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宿泊可能人数：最大6名〜8名（想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件初期費用：約60万円〜（敷1・礼1・前家賃ベース、仲介手数料等除く）
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想定宿泊単価：35,000円（池袋エリアのグループ需要平均）
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想定稼働率：75％（インバウンド需要が非常に強いエリア）
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想定月間売上：787,500円
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想定月間利益：約320,000円（家賃・清掃費・運営代行費・光熱費を差し引き後） ※周辺相場：池袋エリアはアニメ文化やショッピング目的のインバウンド客が激増しており、ホテル代が高騰しています。50㎡超の戸建貸切は、家族連れやグループ客にとってビジネスホテル数部屋を予約するより安価で利便性が高く、予約が埋まりやすい傾向にあります。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：豊島区の条例により、住居専用地域では平日の営業が制限される場合がありますが、本エリアは商業・準工業的要素も強く、取得難易度は比較的安定しています。
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周辺環境：サンシャインシティ至近。周辺には飲食店、コンビニが無限にあり、ゲストの満足度は最高レベル。
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運営種別：公式に「民泊可」と明記されているため、管理組合やオーナーとのトラブルリスクが極めて低く、長期的に安定した経営が可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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用途地域の再確認：平日の運営制限の有無を豊島区のガイドラインで最終確認。
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内装の状態とリノベーション：築59年のため、写真だけでなく現地の床・壁の劣化状況を確認。「審査激ゆる」物件特有の、現状貸しリスクを精査し、ゲストが不快に感じない程度のクリーンアップ予算を見込む。
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消防設備の適合：2階建戸建のため、特定小規模施設用自動火災報知設備の設置が必要。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の勝機は「池袋」という最強のブランド立地にあります。家賃20万円は地方に比べれば高く感じますが、1泊3.5万円・稼働率75%で回せば、月間の総売上は家賃の約4倍に達します。
これは東京の民泊投資として非常に健全な数字です。ターゲットは「アニメ・聖地巡礼目的の訪日外国人グループ」。3Kという間取りを活かし、寝室を分けることでグループ客のニーズを完璧にキャッチできます。内装を和モダンやアニメコンセプトに振り切れば、エリア内での平均単価をさらに引き上げることも容易でしょう。
ただし、豊島区は2026年から住宅宿泊事業法による運営に制限をかける予定のため、旅館業法による運営が必須となります。
事前に旅館業法の取得が可能かの調査は入念に行う必要があります。