1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/26105/6988512289/50104932/x06988512289.html
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所在地：京都府京都市東山区妙法院前側町
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交通：京阪本線「七条」駅 徒歩10分 / 「清水五条」駅 徒歩14分
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賃料：18万円（管理費なし）
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初期費用：敷金2ヶ月 / 礼金1ヶ月
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仲介手数料 ＋ 保証会社 ＋ 火災保険
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概算合計：約85万円
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面積：54.76㎡（3DK / 木造2階建・築45年）
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条件：民泊可、定期借家3年、リノベーション済み
2. 旅館業運営データ（365日フル稼働モデル）
旅館業（簡易宿所）として許可を得ることで、京都特有の営業制限を受けずに運営します。
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初期投資総額：約350万円〜400万円
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（初期費用85万 ＋ 消防設備・建築基準法適合改修100〜150万 ＋ 和モダン高級家具家電・寝具150万 ＋ 申請費用20万）
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想定宿泊単価：22,000円
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※三十三間堂・国立博物館至近の立地と、3DK（最大5名想定）の広さを活かした強気の設定。
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想定稼働率：65％（月19.5日）
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※京都の通年平均。
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月間想定売上：429,000円
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収支分析（月額）：
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売上合計：429,000円
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固定費（賃料）：180,000円
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運営経費（清掃・光熱費・システム・リネン等）：約130,000円
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月間利益：約119,000円
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※年間利益は約142万円。投資額350万円とした場合、回収に約2.5年（30ヶ月）を要します。
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3. 運営・判断の重要ポイント
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投資回収のデッドライン：本物件は「定期借家3年」です。旅館業での投資回収に約2.5年かかる計算のため、契約満了時の再契約（更新）が確約されない場合、手元に利益がほとんど残らないリスクがあります。
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旅館業許可のハードル：築45年の木造で旅館業を取る場合、検査済証の有無や避難経路、耐火構造など、建築面での追加コストが膨らむ可能性が極めて高いです。
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周辺競合との差別化：近隣にはフォーシーズンズ等の超高級ホテルが存在するため、あえて「暮らすような京都」を演出し、グループ客を囲い込む独自のコンセプトが必要です。
- 京都市は旅館業法の取得にかなり厳しい条件を科されるため、その条件をクリアできるかどうかを必ず事前に確認しましょう。