1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：静岡県浜松市中央区天龍川町1058
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交通：JR東海道本線「天竜川」駅 徒歩8分
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家賃：352,000円（管理費込・駐車場11台分含む）※価格相談可能
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物件種別：1棟貸しビル（元事務所）
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築年数：築39年（部分リフォーム済）
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間取り：3階建 / 5部屋（242.04㎡）
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宿泊可能人数：最大16名〜20名程度（床面積より算出）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
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物件初期費用：約176万円（敷3・礼1・前家賃、保証金等）＋改装・家具費用
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想定宿泊単価：35,000円（1棟貸し・大人数グループ向け）
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想定稼働率：55％
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想定月間売上：約577,500円
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想定月間利益：約125,500円（家賃・光熱費・清掃費・システム費差引後）
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周辺相場分析：浜松駅周辺のホテルは供給が多いが、大人数で泊まれる1棟貸し施設は希少。ただし、天竜川駅周辺は観光需要が限定的なため、合宿やビジネス団体需要の取り込みが必須。
3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業法（簡易宿所）もしくは住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：新法の場合は年間180日制限あり。用途地域を確認し、旅館業取得による通年営業を推奨。
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周辺環境：元積水ハウスグループ事務所。ロードサイドの視認性が高く、車両でのアクセスが非常に良好。
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運営方式：駐車場11台という強みを活かし、車移動を前提とした団体客・スポーツ合宿・インバウンドグループをターゲットとする。
4. 契約前に確認するべきポイント
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用途変更の要否：事務所から飲食店・宿泊施設への用途変更（200㎡超のため）が必要になる可能性があり、建築確認申請の履歴確認が必須。
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消防設備：自動火災報知設備、誘導灯、非常用照明の設置状況と、1棟貸しに伴う消防署への事前相談。
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水回り動線：元事務所のため、浴室やシャワーブースの増設工事費用の見積もり。
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耐震性：新耐震基準（1981年以降）ではあるが、築39年のため構造体の劣化状況を確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の武器は「1棟貸し」かつ「駐車場11台」という地方都市ならではの希少スペックです。浜松市内はビジネスカテゴリの宿泊施設は多いものの、10名以上の団体が1つ屋根の下で過ごせる施設は不足しています。近隣のスポーツ施設やイベント会場へのアクセスを軸に、合宿需要や法人研修、大型犬同伴の旅行など、ニッチな層に絞ったコンセプト設計が収益化の鍵です。家賃35.2万円に対し、1棟貸しの単価設定を強気に設定できれば、地方再生型の高収益モデルとなり得ます。