1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/6988890276/00275533/x06988890276.html
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所在地：東京都新宿区大久保2丁目
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交通：JR山手線「新大久保」駅 徒歩5分 / 「東新宿」駅 徒歩8分
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賃料：46万円（管理費なし）
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初期費用：保証金 300万円 / 礼金 1ヶ月
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仲介手数料 1ヶ月 ＋ 礼金 46万 ＋ 保証会社・保険等
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概算合計：約400万円〜450万円
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物件構造：木造 3階建（2024年2月築・築1年11ヶ月）
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部屋構成：独立5部屋（各室に専用シャワー・トイレ設置済み）
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条件：民泊可能、寮・シェアハウス可能、業種不問
2. 民泊運用データ（個室5室・各2名合計10名モデル）
全室に水回りが独立しているため、親族グループや友人同士でもプライバシーを保ちながら1棟貸切できる「アパートメントホテル」として運営します。
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初期投資総額：約650万円〜750万円
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（初期費用450万 ＋ 家具家電7室分※ ＋ 消防・申請費用）
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※5部屋分の高品質ダブルベッド、冷蔵庫、TV等 ＋ 共有部備品
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想定宿泊単価：50,000円〜85,000円 / 1棟貸切
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（1室あたり1〜1.7万円計算。新大久保の築浅・水回り完備なら十分な妥当性）
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想定稼働率：80％（月24日稼働）
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想定月間売上：約1,500,000円
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収支分析（月額）：
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売上合計：1,500,000円
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固定費（賃料）：460,000円
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運営・清掃・光熱費：350,000円
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月間利益：約690,000円
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※初期投資を約1年〜1年半で回収可能な、極めて健全かつ高収益なモデルです。
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3. 立地・構造の圧倒的優位性
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「全室シャワー・トイレ付」の希少性：一般的な民泊は水回りが共用ですが、本物件は各部屋で完結しています。これはゲスト満足度（レビュー）に直結し、エリア内の競合物件に対して圧倒的な差別化（＝高単価維持）を可能にします。
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築1年11ヶ月のプレミアム：新築同等のコンディションは、清潔感を重視する訪日欧米客や富裕層のアジア客を惹きつけます。2段ベッドを使わない贅沢な空間構成は、SNSでのブランディングにも最適です。
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インバウンドの聖地「新大久保」：山手線徒歩5分という立地は、深夜まで飲食を楽しみたい観光客にとって「代えがたい価値」があります。
4. 運営・判断の重要ポイント
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清掃オペレーション：5組のシャワー・トイレを清掃するため、通常の1棟貸しよりも清掃コスト・時間はかかります。その分、清掃費の設定を適切に行い、収益を圧迫しない工夫が必要です。
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新宿区条例のクリア：本物件の用途地域を確認し、365日営業が可能な地域（商業・近隣商業等）であることを前提とした事業計画が望ましいです。
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10名収容の付加価値：2名×5室という構成は、3世代旅行（祖父母・親・子）において「寝室を分けたい」というニーズを完璧にキャッチできます。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は「詰め込み型」の安価な宿ではなく、**「アーバン・プライベート・ホテル」**としてプロデュースすべき一級品です。
2段ベッドを設置せず、各室にゆとりあるダブルベッドや上質なリネンを配置することで、「宿泊費は高いが、全員が個室で快適に過ごせる」という独自のポジションを築けます。
初期費用の保証金300万円は重いですが、退去時に戻る資産であり、月々約70万円のキャッシュフローを生む装置と考えれば、非常に投資効率の良い案件と言えます。